東郡尚品

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相信我們許多朋友常會(huì)問道這樣一個(gè)問題，現(xiàn)在我們省吃儉用，辛辛苦苦購買一套房子，基本用光了多個(gè)錢包，甚至搭上未來一二十年相當(dāng)部分的收入支出，未來我們的房產(chǎn)到底值多少錢呢？比如說到2030年，由于每個(gè)城市房產(chǎn)價(jià)值不一，本文權(quán)且以100萬的房產(chǎn)為切入點(diǎn)，我們一起來看看：2030年，現(xiàn)在一套市值100萬的房產(chǎn)到那時(shí)值多少錢？

弄清這個(gè)問題前，我們要大概判斷出未來房價(jià)的大致方向，換句話說，那就是房價(jià)到底是漲還是跌？而回答這個(gè)問題前，那就要分析出影響房價(jià)的主要因素有哪些變化？從過往我國房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡來看，影響房價(jià)的主要因素有3大方面：

第 一大方面，貨幣增長速度

假如全社會(huì)所有的商品總值是100萬億，國家正好發(fā)行的貨幣總額也是100萬億，這個(gè)時(shí)候一件商品的價(jià)值是10元錢，但如果國家發(fā)行的貨幣是200萬億，那么這件商品的價(jià)格就變成20元錢了，這就是我們講的“錢不值錢”了，商品本身沒發(fā)生價(jià)值增長，只是產(chǎn)生通貨膨脹罷了。房子本身就是一件商品，只不過是很大件的商品，也同樣適用這個(gè)道理，房價(jià)漲跌一定會(huì)受到貨幣增發(fā)速度影響。

第二大方面，土地價(jià)格增長速度

一般說來，土地價(jià)格成本占商品房售價(jià)的60-70%，其他成本包括建安、人工、管理費(fèi)用等只占到房價(jià)的1/3，所以說，房價(jià)上漲是因?yàn)槿藛T工資上漲、原材料價(jià)格上漲等因素的說法是站不住腳的。土地價(jià)格的上漲速度決定了房價(jià)上漲速度這是毋容置疑的，當(dāng)然，有人可能會(huì)拿個(gè)別“高價(jià)地”被套后低于成本價(jià)銷售來說事，這僅是個(gè)別現(xiàn)象，不代表行業(yè)趨勢。

那么，土地價(jià)格又受什么影響呢？除了開發(fā)商本身的需求外，最主要的原因就是地方“土地財(cái)政”替代率問題。2018年全國土地出讓收入6.5萬億，比2017年上漲了四分之一，這已經(jīng)是多年連續(xù)上漲，除去一線大城市土地依賴程度逐年下降外，大多數(shù)城市土地收入占地方財(cái)政收入不降反增。城市要提檔升級(jí)，沒有財(cái)政來源可不行，除去土地收入外，其他方面的稅收可不是一朝一夕，也不容易見成效。

第三大方面，人口增減因素
房子最終是用來住的，房價(jià)的漲跌一定跟人口增減有關(guān)聯(lián)。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，到2030年中國城市化率將達(dá)到70%，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口為10.2億，相比2018年，城市人口增加約2億。根據(jù)當(dāng)前趨勢來看，大約有一半，即1億人口來自農(nóng)村，這是城市新增人口，其他為自然增長和區(qū)劃調(diào)整變動(dòng)。

根據(jù)恒大研究院的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，到2030年新增的城市人口的80%將分布在19個(gè)城市群，也就是說1.6億人口分布在國家規(guī)劃的這19個(gè)城市群。其中約60%即1.2億人將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中下游、成渝、中原、山東半島七大城市群內(nèi)。這與我們?nèi)粘＠斫獾娜丝谠鰷p會(huì)有差別，我們一般認(rèn)為人口出生率下降，人口會(huì)凈減少，那僅是指的人口總量，但涉及住房需求問題，我們把人口歸結(jié)為城市人口增減問題。從這個(gè)角度看，到2030年，城市人口還會(huì)有比較可觀的增量，這也是支撐樓市的基礎(chǔ)。

2030年，現(xiàn)在一套市值100萬的房產(chǎn)到那時(shí)值多少錢？
關(guān)于這個(gè)問題，同樣需要結(jié)合上面三個(gè)因素來回答，誰也回答不上來彼時(shí)房產(chǎn)價(jià)值的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，我們權(quán)且結(jié)合現(xiàn)在的經(jīng)驗(yàn)和趨勢來預(yù)測。未來10年主要也是從三個(gè)方面來判斷：

一是貨幣增速。在過去十年，從2008年M2增速為17.82%開始，一直到2016年M2增速為11.30%，始終保持在兩位數(shù)，直到2017年和2018年下降到兩位數(shù)以下，貨幣增速分別為8.07%和8.10%，從這個(gè)趨勢來看，貨幣增速M(fèi)2一直處于下降通道，據(jù)此測算，到2030年時(shí)，貨幣增速大概在4.5%上下，也就是我們所對(duì)應(yīng)的通貨膨脹率。

二是土地財(cái)政替代率。根據(jù)任澤平推算，未來房產(chǎn)稅上限可達(dá)7.2萬億，占地方財(cái)政47.7%，這是一個(gè)什么數(shù)字呢？2017年土地收入占地方財(cái)政比例為24%。當(dāng)然，這是極值。按照國外經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)實(shí)際，我們先期征收房產(chǎn)稅稅率應(yīng)該是相對(duì)較低，按照現(xiàn)在媒體預(yù)測最多的一個(gè)稅率是1%，若我們未來一半房產(chǎn)被征稅，大概有200萬億市值房產(chǎn)，房產(chǎn)稅也只有2萬億，僅占到2017年土地收入6.5萬億的30%，這顯然不能全部替代土地財(cái)政，還有2/3的收入來源于土地收入。

關(guān)于第三個(gè)方面“人口增減”，在前面“第三大方面”已有論述，總體上講，在19個(gè)城市群人口還會(huì)繼續(xù)增加，而重點(diǎn)人口增量集中在7大城市群。

從以上三個(gè)方面來看，我們也無法推導(dǎo)出一個(gè)城市的房價(jià)具體漲幅。但我們可以明確兩個(gè)方面，一是未來房價(jià)肯定還會(huì)漲，特別是這19個(gè)城市群的房子；二是房價(jià)漲幅會(huì)降低，以前3年翻一番，未來可能要5年時(shí)間，到2030，可能只有1.5倍漲幅。如果非要拿現(xiàn)在100萬房產(chǎn)來預(yù)測，到2030年差不多可能相當(dāng)于彼時(shí)250萬左右的價(jià)值。

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