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降首付、放限購(gòu)、給補(bǔ)貼！是救市的“良藥”還是購(gòu)房的“陷阱”？

2020年02月24日 16:23     小編：胡椒粉     鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)     點(diǎn)擊：3594

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最近，“救市”聲四起。


這些聲音大致可以分成兩類(lèi)。

是“救”購(gòu)房者，為購(gòu)房者發(fā)聲、減負(fù)。

比如說(shuō)——


河南駐馬店出臺(tái)17項(xiàng)新政，當(dāng)中重磅提及上調(diào)公積金貸款額度、首套房低首付比例由30%下調(diào)到20%、各類(lèi)人才買(mǎi)房補(bǔ)助200元/㎡、大中專(zhuān)以上150元/㎡、農(nóng)民工100元/㎡等。

蘇州相城區(qū)印發(fā)6條措施，最核心的兩點(diǎn)是本科可直接落戶(hù)、工作滿(mǎn)3個(gè)月的高技能人才在相城區(qū)購(gòu)房不受戶(hù)籍、社保和積分的限制。

湖南衡陽(yáng)上線(xiàn)救市17條，有新房二手房補(bǔ)貼契稅、車(chē)位補(bǔ)貼1000元/個(gè)、本科買(mǎi)房補(bǔ)貼5萬(wàn)等。

安徽和江西地產(chǎn)協(xié)會(huì)，不約而同呼吁放限購(gòu)、降首付、降利率、減契稅。

……


補(bǔ)貼范圍廣，力度大，拳拳到肉，絕無(wú)虛招！

第二類(lèi)是“救”開(kāi)發(fā)商，直接給開(kāi)發(fā)商包扎、輸血。

舉幾個(gè)例子——


無(wú)錫出臺(tái)十七條政策，有放寬預(yù)售條件、稅收減免、允許延期繳納土地出讓價(jià)款等。

西安發(fā)布十條措施，有可分期繳納土地出讓價(jià)款、允許變更出讓款繳納期限、延期不計(jì)入違約期等。

南京明確六條舉措，有可延遲繳納土地出讓金、可延遲開(kāi)工和竣工等。

……


此外，還有天津、上海、廣東、武漢、深圳等超過(guò)20個(gè)省市，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)減輕開(kāi)發(fā)商資金壓力。

對(duì)于這輪密集的政策，到底有哪些信號(hào)？

從已經(jīng)發(fā)布的新政來(lái)看，90%的內(nèi)容都是“救”開(kāi)發(fā)商。


是的，開(kāi)發(fā)商確實(shí)很難。

疫情沖擊下，百城關(guān)閉售樓部，90余城房源0供應(yīng)，24城在春節(jié)7天假期0成交，較疫情爆發(fā)前一周環(huán)比跌93%。

一周后更是擴(kuò)大到27城0成交，較去年節(jié)后一周成交再暴跌95%。

二手房更慘。春節(jié)期間，全國(guó)7個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量由節(jié)前的79萬(wàn)方直降為0。

前有全行業(yè)0回款，后有壓頂?shù)你y行貸款，這幾乎要了開(kāi)發(fā)商的命。

特別是2019年，很多開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)在勒緊褲腰帶過(guò)日子。如今大疫當(dāng)前，更是難上加難。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2020年1月25日到2月10日共17天，全國(guó)95家開(kāi)發(fā)商春節(jié)后完成發(fā)債融資的有4筆，涉及金額不足百億元人民幣。

與2019年春節(jié)對(duì)應(yīng)的時(shí)段相比，減少86%，斷崖式下跌。去年同期發(fā)債量更是今年的7.3倍。



開(kāi)發(fā)商融資會(huì)大打折扣，大概率影響未來(lái)到期的債券償還。



在此情況下，10余城紛紛出手，資金鏈不行的給你延緩債務(wù)壓力，資金不夠的，土地出讓金可以緩繳，甚至減稅。


每一條都和錢(qián)有關(guān)，每一條都是實(shí)實(shí)在在緩解開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力。

這些救助政策，在之前都是無(wú)法想象的。


同時(shí)，20余城齊發(fā)土拍幫扶政策，說(shuō)明土地市場(chǎng)也很艱難。


依照往年，土地的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該早早就拉開(kāi)帷幕了。

而今年，開(kāi)發(fā)商收入幾乎為零，現(xiàn)金流急劇吃緊，實(shí)在沒(méi)有余糧去大手筆拍地了。

近期，南昌、長(zhǎng)沙、合肥、南京、蘇州、廈門(mén)等二線(xiàn)城市，不約而同的間接宣布土拍暫停，其中長(zhǎng)沙、廈門(mén)等相對(duì)嚴(yán)厲，線(xiàn)上和線(xiàn)下的交易都暫停了。

三四線(xiàn)城市中，也有連云港、鹽城、新余、萍鄉(xiāng)等快速跟進(jìn)。

除了暫停土拍，很多一二線(xiàn)城市也同時(shí)延遲了土拍。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)10個(gè)一二線(xiàn)城市中，延遲土拍出讓幅數(shù)超過(guò)80幅，延遲出讓的土地總額接近800億元。

其中——

上海延拍25幅，蘇州延拍14幅，福州和成都延拍12幅，重慶延拍9幅，深圳延拍4幅，北京和鄭州延拍3幅，武漢和天津延拍2幅。

于是，濟(jì)南、西安、杭州、上海、天津、南京等紛紛出臺(tái)土地新政，部分城市明確土地款可申請(qǐng)延期或分期繳付、降低土拍保證金比例，等等。

而接下來(lái)的土地政策，大概率會(huì)越來(lái)越寬松。


 4




目前大部分政策，還是指向開(kāi)發(fā)商。

但隨著疫情逐漸消散，面向購(gòu)房者的激勵(lì)政策一定會(huì)全面開(kāi)花。

比如這次的駐馬店和衡陽(yáng)。

對(duì)購(gòu)房者的補(bǔ)貼范圍很廣很直白，不僅包括新房，還有二手房，不僅包括各類(lèi)人才，還有農(nóng)民工。

但一定要注意，作為三線(xiàn)城市的衡陽(yáng)，其實(shí)早在2018年底，就宣布要取消限價(jià)，但當(dāng)時(shí)迫于輿論壓力，不得不宣布相關(guān)文件暫不下發(fā)。

河南的駐馬店也是如此。

這樣一些人口流失、產(chǎn)業(yè)單一、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的三四線(xiàn)城市，對(duì)于放松樓市的渴望一直都是蠢蠢欲動(dòng)的。

所以，我想說(shuō)的是——

1、更多城市跟進(jìn)并超過(guò)駐馬店、衡陽(yáng)的力度，是一定的。

但，千萬(wàn)警惕那些人口凈流出、城市基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市拋出的“超強(qiáng)優(yōu)惠”陷阱。

2、樓市放松政策一定會(huì)分城市、分區(qū)域精細(xì)化。特別是一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，疫情過(guò)后的低點(diǎn)是不錯(cuò)的入手時(shí)機(jī)。

而救市力度大的，當(dāng)然會(huì)在湖北，極有可能是武漢。

3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿出庫(kù)存，打折拋售，保證短期回款，是優(yōu)的自救方式。讓利不會(huì)死，停滯不動(dòng)，才會(huì)耗死自己。

所以，一波全國(guó)打折促銷(xiāo)熱潮，正悄然襲來(lái)。

4、如果開(kāi)發(fā)商年度指標(biāo)沒(méi)有調(diào)整，如果開(kāi)發(fā)商愿意在二季度增加供應(yīng)量彌補(bǔ)一季度，那么二季度就是好的時(shí)機(jī)。

如果你剛好有購(gòu)房需求，在二季度去看房，一定沒(méi)有錯(cuò)。

5、當(dāng)然，市場(chǎng)需求的韁繩短期內(nèi)不會(huì)被放開(kāi)，同樣，價(jià)格的變化也一定會(huì)被好好控制。

正如去年，官方認(rèn)同的漲幅高在10%，意味著他們認(rèn)同的大跌幅，也不會(huì)超過(guò)10%。

以下文章來(lái)源于米宅 ，作者喬妹

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