最近，很多人問(wèn)我，對(duì)于未來(lái)的樓市走向怎么看？

其實(shí)這本身就是一個(gè)特別宏觀且哈姆雷特式的問(wèn)題，但是，無(wú)論如何，我覺(jué)得以史為鑒是好的判定依據(jù)，因?yàn)橹挥锌v觀地產(chǎn)江湖四十年的歷史，你才能看明白房地產(chǎn)在朝廷眼中的地位，以及地位的變化。

看明白地位的變化，對(duì)于日后的樓市走向，自然會(huì)有一個(gè)初步的判定。

是的，深悅君一直將房地產(chǎn)比作一個(gè)活脫脫的江湖。

在這個(gè)江湖之上。

住建部等國(guó)家機(jī)構(gòu)就是朝廷，萬(wàn)科恒大碧桂園等等等的開(kāi)發(fā)商便是各門(mén)各派，各種營(yíng)銷技巧就是武功秘籍，王石、楊國(guó)強(qiáng)、許家印、孫宏斌、王健林等大名鼎鼎的人物便是東邪西毒南帝北丐中神通。

而我們無(wú)數(shù)地產(chǎn)人便是各門(mén)各派的座下弟子，盼著終有一天，在這座江湖里殺出一條血路，走上人生巔 峰。

每部武俠小說(shuō)，都會(huì)介紹一下江湖的大背景，那么，在這篇文章里，我就給大家講述一下這座地產(chǎn)江湖四十年的簡(jiǎn)史。

聽(tīng)完了，你興許就能明白，到底什么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)這玩意兒在朝廷眼中的地位變化了。

01

在很久很久以前，中國(guó)，是沒(méi)有房地產(chǎn)這個(gè)概念的，人們對(duì)于房子最真實(shí)的居住體驗(yàn)只有四個(gè)字：湊合著住。

那時(shí)候，涌動(dòng)于大江南北的中國(guó)人，被西方新聞界形容成“螞蟻”。

在他們的眼中：中國(guó)這群螞蟻人，穿著顏色和款式幾乎相同的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子里。

這是完全可以想象的，畢竟從1949到1978年這將近30年的時(shí)間里頭，中國(guó)還處于吃飽穿暖的大追求上，30年間，在住宅上的投資加起來(lái)也不過(guò)374億，每年人均住房投資連10元都不到，居民的平均住宅面積不僅沒(méi)有增長(zhǎng)，甚至比30年前還要少0.9平方米。

當(dāng)時(shí)普通人住在廢舊木板搭成的簡(jiǎn)易儲(chǔ)藏室就算很不容易了，不少人無(wú)處棲身，流落街頭。

當(dāng)時(shí)，連鄧公想買房給因?yàn)樽约憾職埖膬鹤訕惴?，都要花上?shù)十年的積蓄，就更別說(shuō)普通人了。

1978年發(fā)生了很多大事，比如《光明日?qǐng)?bào)》頭版刊登了一篇叫做《實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)》的文章，第二天《人民日?qǐng)?bào)》、《解放軍報(bào)》也全文轉(zhuǎn)載，隨后一場(chǎng)轟轟烈烈的大討論正式開(kāi)啟，改革開(kāi)放，正式拉開(kāi)序幕。

1980年，中國(guó)第 一家房地產(chǎn)公司──深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了，當(dāng)時(shí)的深圳房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)駱錦星兼任總經(jīng)理。

沒(méi)過(guò)多久，中國(guó)第 一份合作建房合同誕生了，這一天是 1980年1月1日。

這一年的四月份，鄧公提出了“房子是可以賣的”觀點(diǎn)，房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，才正式有了姓名。

話說(shuō)鄧公一生中，有過(guò)兩次南下，一次是1984年，一次是1992年。

這兩次南巡，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向變動(dòng)都起到了決定性的作用。

1984年是一個(gè)全民經(jīng)商的年份，是一個(gè)爭(zhēng)相注冊(cè)公司的年份。

在這樣的年份里，人們說(shuō)的多的就是，我們都下海吧，當(dāng)年流行的段子：“手術(shù)刀不如剃頭刀，搞原子彈不如賣茶葉蛋。”

當(dāng)年《中國(guó)青年報(bào)》做了一項(xiàng)調(diào)查，受歡迎的職業(yè)排名前三是出租車司機(jī)、個(gè)體戶、廚師，而排名后的是科學(xué)家、醫(yī)生、教師。

賺錢、賺錢、除了賺錢，人們似乎不需要想別的什么了。

但有些人生來(lái)就與別人不一樣，比如王石，他一開(kāi)始就有著遠(yuǎn)大的抱負(fù)。

1984年9月23日，在鄧公離開(kāi)廣東后的做向外國(guó)投資者開(kāi)放14個(gè)沿海城市的重大決定，并說(shuō)出建立深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的政策是正確的批示之后，不久前還忙碌著倒賣玉米的年輕人王石，迅速創(chuàng)辦了一家商貿(mào)公司，利用特區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)賺取“倒?fàn)敗笔种械耐鈪R兌換差價(jià)，隨著內(nèi)地對(duì)特區(qū)進(jìn)口商品的需求迅速擴(kuò)大，王石很快淘到了第 一桶金，此后一路風(fēng)雨走來(lái)，1984年9月23日，萬(wàn)科在深圳成立，帶領(lǐng)自己的團(tuán)隊(duì)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，終于造就了中國(guó)成功的地產(chǎn)企業(yè)——萬(wàn)科集團(tuán)。

那時(shí)，孫宏斌還在讀清華，吳亞軍進(jìn)了重慶一家國(guó)營(yíng)儀表廠；宋衛(wèi)平在杭州舟山黨校的老師；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室，捧起了鐵飯碗；25歲的馮侖剛獲得法學(xué)碩士,并留校當(dāng)了老師，他后來(lái)去了中宣部，又進(jìn)了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進(jìn)；許家印還在舞陽(yáng)鋼鐵公司研究生產(chǎn)管理。

誰(shuí)曾想到，這些人，都是下一個(gè)時(shí)代的弄潮兒？

如果把萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、廣州城建、浙江廣廈、華發(fā)股份、天鴻集團(tuán)、宋都集團(tuán)……放在一起，你會(huì)發(fā)現(xiàn),這些房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)在1984年。

這一年，房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，正是被命名。

這一年，房地產(chǎn)公司從政企不分的混血兒過(guò)渡到完全企業(yè)化。

如果非要用一段話來(lái)形容1984年，吳曉波老師《激蕩三十年》中有句話寫(xiě)得很準(zhǔn)確：

“當(dāng)這個(gè)時(shí)代到來(lái)的時(shí)候銳不可當(dāng)，萬(wàn)物肆意生長(zhǎng)，塵埃與曙光升騰，江河匯聚成川，無(wú)名山丘崛起為峰，天地一時(shí)無(wú)比開(kāi)闊?！?/em>

02

1987年，地產(chǎn)江湖迎來(lái)了全中國(guó)的首塊土地拍賣，當(dāng)人們重新審視中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)里，也將中國(guó)樓市起點(diǎn)的坐標(biāo)，定位到了1987這一年的這一場(chǎng)并不起眼的土地拍賣會(huì)上。

當(dāng)時(shí)《人民日?qǐng)?bào)》的頭條是這么寫(xiě)的：這是新中國(guó)自1949年成立以來(lái)的空前壯舉，也標(biāo)志著中國(guó)大陸的改革開(kāi)放進(jìn)入了歷史新時(shí)期，也是這一年，在房地產(chǎn)正式命名。

4個(gè)月后，第七屆全國(guó)人大一次會(huì)議對(duì)憲法進(jìn)行了修改，修改的內(nèi)容是:

“將憲法中禁止出租土地的規(guī)定刪去，改為土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”

緊接著,《土地管理法》也進(jìn)行了修改,土地禁錮終于完全放開(kāi)。

至于第 一塊拍出的土地,它一年以后，建成了“東曉花園”。

并采用了按揭貸款的方式出售，整個(gè)項(xiàng)目的151套住宅，不到1個(gè)小時(shí)就賣得精光，開(kāi)發(fā)公司還是憑借這筆買賣凈賺了400萬(wàn)元。

這是從無(wú)到有的一年，注定成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步的注腳。

歷史上每個(gè)不經(jīng)意發(fā)生的瞬間，都串成了一段宏偉的篇章，當(dāng)歷史浪潮來(lái)臨的時(shí)候，并不是每個(gè)人都做好了全副準(zhǔn)備，有人乘艦艇，有人劃小舟，但也有人只能徒手裸泳。

1990年，中國(guó)第 一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立，從此開(kāi)始左右許多人的生活。

1991年，萬(wàn)科成為中國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

1993年的海南，用馮侖的話來(lái)說(shuō)，就是已經(jīng)熱得一塌糊涂了，中國(guó)房地產(chǎn)江湖迎來(lái)了第 一批“炒房客”。

僅僅這一年，海南省共出讓2884公頃的土地，但實(shí)際在建和竣工的竟不到20公頃，大量土地閑置，被用來(lái)囤積炒賣，因?yàn)槌捶浚餐瑫r(shí)引發(fā)了朝廷對(duì)房地產(chǎn)的第 一次調(diào)控，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基突然發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

這場(chǎng)調(diào)控的遺產(chǎn)是：

海南省剩下的600多棟“爛尾樓”，閑置的土地18834公頃,積壓資金達(dá)到800億元,而在全國(guó)金融系統(tǒng)留下的壞賬就高達(dá)400多億元，成為積壓房地產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)，一直到如今都沒(méi)能緩過(guò)來(lái)。

1998年，國(guó)際國(guó)內(nèi)照例發(fā)生了很多大事，比如，國(guó)際上有亞洲金融危機(jī)；國(guó)內(nèi)有長(zhǎng)江淮河發(fā)生特大洪災(zāi)。

但是，當(dāng)年還有一件事，它已經(jīng)影響了我們20年，而且還將繼續(xù)影響下去。

那就是，國(guó)務(wù)院宣布：取消住房實(shí)物分配，實(shí)行住房商品化。

在中國(guó)延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度，徹底被廢止。

從這一刻起，單位分房這件事，就變成江湖上一個(gè)久遠(yuǎn)的傳說(shuō)。

2001年的8月18日，157個(gè)溫州人開(kāi)進(jìn)了上海，3天買走了100多套房子，第二年春天，另一群溫州人來(lái)到北京，一下子就花掉了2000萬(wàn)元，“溫州炒房團(tuán)”這個(gè)讓人們感情復(fù)雜的群體，第 一次揭開(kāi)了神秘的面紗。

2003年，國(guó)務(wù)院18號(hào)文官宣：房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

2004年，“831”大限令下，招拍掛全面啟動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)的十年黃金時(shí)代，正式拉開(kāi)大幕。

后來(lái)，2014到2019的故事，大家都知道了。

江湖發(fā)展到現(xiàn)在，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)互相捆綁。

有如赤壁之戰(zhàn)的鐵索連環(huán)，既要靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要快速遏制房?jī)r(jià)的快速上漲，避免貧富差距，矛盾升級(jí)，還要大力供應(yīng)保障性住房，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

在如今穩(wěn)字當(dāng)頭的主旨下，房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)，逐漸轉(zhuǎn)變成壓艙石和蓄水池。

形成了上下游綿延，產(chǎn)業(yè)鏈縱橫，體量百萬(wàn)億級(jí)的一艘巨輪。

這艘巨輪行走到現(xiàn)在大的要求就是穩(wěn)，不會(huì)也不能翻船。

這也是為什么2018年下半年開(kāi)始，從上到下，任何一次有關(guān)房地產(chǎn)的國(guó)級(jí)會(huì)議，都離不開(kāi)這個(gè)字的原因。

03

地產(chǎn)江湖前四十年充滿了刀光劍影，整個(gè)過(guò)程跌宕起伏，精彩紛呈，到現(xiàn)在雖然很多東西已經(jīng)塵埃落定，但很顯然遠(yuǎn)未結(jié)束。

那么，未來(lái)又會(huì)有什么樣的故事上演，地產(chǎn)江湖將怎么發(fā)展？

在后面，我就做一回不負(fù)責(zé)任但走心的神棍，預(yù)測(cè)一下未來(lái)5-10年樓市的幾點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)，供大家參考。

1、未來(lái)5-10年，樓市步入休眠期。

縱觀四十年的房地產(chǎn)歷史，我們可以清晰的看出房地產(chǎn)在國(guó)家的地位變化：

伴隨改革開(kāi)放的助力者→鄧公南巡后“步子大一點(diǎn)更大一點(diǎn)”的助推器→國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)→壓艙石和蓄水池。

房地產(chǎn)短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期看人口，這是江湖上的一句至理名言。

發(fā)展到現(xiàn)在，房地產(chǎn)基本已經(jīng)完成了它的使命，變成了一塊沉甸甸的壓艙石。

近期的政策，尤其是專門(mén)為防止放水資金流入房地產(chǎn)搞出來(lái)的新鮮玩意兒LPR就是好的說(shuō)明，國(guó)家要重點(diǎn)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，政策將不再傾斜于房地產(chǎn)，甚至?xí)褐啤?/p>

但是，無(wú)論政策再怎么壓制，但將時(shí)間拉長(zhǎng)5-10年，房?jī)r(jià)總體仍然還會(huì)漲，這是由通貨膨脹決定的。

至于短期，一線房產(chǎn)會(huì)依舊會(huì)被壓制，小幅震蕩；部分二線三線有機(jī)會(huì)撿漏，但這種城市不會(huì)很多，四五線城市將回歸理性。

2、省會(huì)會(huì)崛起。

現(xiàn)在，北上廣深這四個(gè)超一線城市聚集了來(lái)自中國(guó)四面八方的人口，而且很明顯的超標(biāo)太多，這是當(dāng)局者們不愿意看到，也是必須著力解決的問(wèn)題。

這個(gè)解決之道就是：發(fā)展省會(huì)經(jīng)濟(jì)。

尤其是經(jīng)濟(jì)大省，這個(gè)符合疏散北上深過(guò)多人群，并且符合中央預(yù)期。

最近弄出的中 心城市級(jí)中 心城市群就有點(diǎn)這方面的意思，再加上取消了落戶限制，各種明目張膽匪夷所思的搶人大戰(zhàn)，就更明顯了。

3、至于很多人關(guān)心的房租，不會(huì)大漲，但會(huì)漲。

它是會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥杖氲纳蠞q而漲，換而言之，這也是某種意義上的隨通貨膨脹而漲。

再說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是你如果沒(méi)房，你漲的收入基本就交給房租的上漲了。

4、這是一個(gè)很重要的點(diǎn)，大家必須明白，在未來(lái)，學(xué)區(qū)房會(huì)隨著政策而失去現(xiàn)有的價(jià)值，所以，現(xiàn)在持有一二線城市好的學(xué)區(qū)房，且能賣出高價(jià)的，建議出手，然后買入核心繁華地段的房子。

記住，隨著時(shí)代的發(fā)展，房子的價(jià)值最終也會(huì)回歸初心，也就是：地段為王。

5、房地產(chǎn)稅短期還是出不來(lái)，五年可能過(guò)于自信，但兩三年內(nèi)肯定出不來(lái)，并且，我還是一貫的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)稅并不能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，它是一種地方稅種，是維持財(cái)政收入的一個(gè)手段。

6、無(wú)論從政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的各行各業(yè)幾乎沒(méi)有風(fēng)口了。

換而言之，站在風(fēng)口上豬都能飛的日子，早就過(guò)去了。

這也就意味著，階層跳躍的出口已封閉，暴富的案例將少之又少。

那么，房地產(chǎn)的穩(wěn)定就是未來(lái)5-10年大的紅利，站在通貨膨脹的角度上，一個(gè)穩(wěn)字可壓倒一切。

請(qǐng)記住，買房雖然不能再造富了，但依然是目前天朝最靠譜的保值手段，毋庸置疑。

以下文章來(lái)源于深悅會(huì) ，作者深悅君