今年以來(lái)，“買房越來(lái)越難，房子越來(lái)越俏”已成為長(zhǎng)沙樓市的常態(tài)。加上一些投機(jī)行為和惡意炒作，“茶水費(fèi)”“捂盤(pán)惜售”“通宵排隊(duì)買房”等現(xiàn)象層出不窮。6月上旬，湖南日?qǐng)?bào)記者對(duì)此進(jìn)行了走訪——

市民感嘆“買房難、排隊(duì)難”

6月8日下午，位于梅溪湖板塊的中國(guó)鐵建“梅溪青秀”10號(hào)棟開(kāi)盤(pán)，每平方米均價(jià)1.2萬(wàn)元左右。

“124套房子，共有2100多人認(rèn) 籌，我感覺(jué)中簽的希望不大?！遍L(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)某事業(yè)單位職工周女士告訴記者，2014年看“梅溪青秀”時(shí)，每平方米均價(jià)還只有4000多元，而且隨到隨買、無(wú)需搖號(hào)。

等到周女士回過(guò)神來(lái)，“梅溪青秀”最近的一次開(kāi)盤(pán)，已是2017年5月。手慢的她，再度錯(cuò)過(guò)。

此后，“梅溪青秀”多次放出消息，但就是不見(jiàn)開(kāi)盤(pán)。而價(jià)格也悄然上漲，向著萬(wàn)元邁進(jìn)。

在此期間，周女士把長(zhǎng)沙城區(qū)的熱門(mén)樓盤(pán)都看了一輪。從西二環(huán)附近，均價(jià)7000多元的長(zhǎng)房云時(shí)代，到銀盆嶺大橋附近，均價(jià)1萬(wàn)元左右的保利天禧，再到梅溪湖板塊，報(bào)價(jià)高達(dá)1.8萬(wàn)元的建發(fā)央著，周女士感觸是“為何調(diào)控政策越來(lái)越密集，買房的人反而越來(lái)越多、排隊(duì)越來(lái)越長(zhǎng)”。

要是把時(shí)間拉回到兩年之前，在長(zhǎng)沙買房基本不成問(wèn)題。這座典型的“GDP快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)”的城市，也被輿論廣泛認(rèn)為是省會(huì)城市中少見(jiàn)的“房?jī)r(jià)洼地”。

但2016年下半年以后，在長(zhǎng)沙樓市“去庫(kù)存”明顯提速及“外地炒房團(tuán)來(lái)梅溪湖抄底”等各路真假消息的烘托下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開(kāi)始步入上行通道，并在局部地區(qū)出現(xiàn)了跳漲現(xiàn)象。

老老少少皆成剛需，放大市場(chǎng)購(gòu)買力

美國(guó)社會(huì)紀(jì)實(shí)巨著《光榮與夢(mèng)想》中，提到1929年美國(guó)股災(zāi)之前最后的瘋狂，其中一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)是：“城里人紛紛投 資股票，從汽車廠的工人到擦鞋的少年，都在熱烈地談?wù)撝粩嗌蠞q的股市……”

眼下，長(zhǎng)沙樓市“全民進(jìn)場(chǎng)、遍地剛需”的情景，與這一幕有著隱隱的相似。

今年6月5日，位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)的中國(guó)電建地產(chǎn)湘熙水郡四期8、9、10號(hào)棟預(yù)售商品房搖號(hào)開(kāi)盤(pán)。而在其對(duì)外公示的剛需搖號(hào)排序名單中，年少者、年長(zhǎng)者比比皆是。尤其一名出生于2006年的12歲購(gòu)房申請(qǐng)人和一名出生于1933年的85歲購(gòu)房申請(qǐng)人，更是引發(fā)“剛需為何越來(lái)越多”的廣泛質(zhì)疑。

顯然，在當(dāng)前市場(chǎng)火 爆的氛圍下，許多購(gòu)房剛需者選擇提前入市，也令原本與買房不相干的人員悉數(shù)進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)一步放大了市場(chǎng)購(gòu)買力，投機(jī)行為開(kāi)始演化為“供需矛盾”。為此，許多市民在長(zhǎng)沙“市長(zhǎng)信箱”中或“吐槽”或建言：

“很多外地投 資客鉆政策漏洞，落戶買房后又馬上遷出戶口繼續(xù)炒房，就應(yīng)該明確落戶1年內(nèi)不準(zhǔn)遷出”;

“建議父母投靠成年子女入戶的，不得作為家庭購(gòu)房”;

一組數(shù)據(jù)印證了市民們的擔(dān)憂：自2017年“3·18”調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，長(zhǎng)沙市外遷入后即遷出的共1788人，其中遷入后又遷出且購(gòu)買了新建商品住房的達(dá)510人、購(gòu)買了二手住房的123人。

還有一些炒房客想方設(shè)法鉆政策的“空子”，如利用購(gòu)買格子商鋪、購(gòu)買雜屋等手段非正常落戶，再進(jìn)行購(gòu)房。相關(guān)部門(mén)近期還破獲了個(gè)稅證明造假、戶口造假的案件。

調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期

2017年，長(zhǎng)沙市先后出臺(tái)了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列樓市調(diào)控政策，今年又有剛需優(yōu)先、房屋全裝修及細(xì)則等各類政策出臺(tái)。這些政策制定的初衷，就是為了更好地調(diào)控和規(guī)范樓市，促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。通過(guò)綜合實(shí)施調(diào)控措施，有效遏制了長(zhǎng)沙樓市過(guò)快上漲。

但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，也有一些市民反映政策之間銜接不暢、考慮不細(xì)，個(gè)別條款前后不一，讓人摸不著頭腦。

籍貫衡陽(yáng)的小王，目前正在中南大學(xué)讀大三，有意在長(zhǎng)沙購(gòu)房。他在了解相關(guān)政策后，仍有疑惑：若按相關(guān)政策理解，在長(zhǎng)沙高校就讀的大學(xué)生只要擁有長(zhǎng)沙市集體戶口，便可以買房。但今年5月，長(zhǎng)沙市住建委在網(wǎng)上回復(fù)：非長(zhǎng)沙戶口、掛在學(xué)校集體戶的在讀大學(xué)生，不論是本科生還是研究生，都沒(méi)有購(gòu)房資格。在讀大學(xué)生到底有沒(méi)有資格購(gòu)房，人們莫衷一是。

去年6月，長(zhǎng)沙市發(fā)改委、住建委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)三部門(mén)聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定申請(qǐng)全裝修住宅，裝修價(jià)格不得超過(guò)毛坯價(jià)格的15%。但今年3月，長(zhǎng)沙市發(fā)布“全裝修新政”后，由于配套的實(shí)施細(xì)則并未同步跟進(jìn)，市場(chǎng)爆發(fā)出強(qiáng)烈的溢價(jià)沖動(dòng)。今年6月出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則又明確，“限價(jià)房”等剛需房的精 裝修價(jià)格上限暫定為每平方米2500元。

業(yè)內(nèi)人士在接受采訪中坦言，政策在短時(shí)間內(nèi)前后不一、相互“打架”，從而導(dǎo)致市民對(duì)政府調(diào)控的決心有疑惑，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)政府調(diào)控的執(zhí)行力度心存僥幸，也在一定程度上強(qiáng)化了樓市看漲的預(yù)期。

未來(lái)供應(yīng)有保障，但短期存在結(jié)構(gòu)性失衡

日前，“長(zhǎng)沙樓市庫(kù)存告急，僅剩2.8個(gè)月”的說(shuō)法在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，加劇了市場(chǎng)緊張的情緒。

業(yè)內(nèi)人士指出，細(xì)究所謂的“庫(kù)存2.8個(gè)月”，只算了辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售的商品房，也就是沒(méi)有算“捂盤(pán)”的樓盤(pán)，更沒(méi)算新增供地項(xiàng)目。

按照長(zhǎng)沙市住建委的最新統(tǒng)計(jì)，目前全市在建樓盤(pán)664個(gè)，在建商品住宅面積達(dá)4900萬(wàn)平方米，待建商品住宅面積5560萬(wàn)平方米;已取得預(yù)售證未銷售的商品住宅達(dá)464.31萬(wàn)平方米，已辦理施工許可但未辦理預(yù)售許可的商品住宅達(dá)1308.18萬(wàn)平方米，可滿足近9個(gè)月的市場(chǎng)供應(yīng)。供求關(guān)系整體平衡。

既然如此，為何長(zhǎng)沙市場(chǎng)上普遍反映“買房越來(lái)越難，房子越來(lái)越俏”?

業(yè)內(nèi)人士道出了其中緣由：根據(jù)相關(guān)調(diào)控要求，此前一段時(shí)間，長(zhǎng)沙市審批樓盤(pán)備案價(jià)，都是采取“網(wǎng)簽高低價(jià)對(duì)沖”的辦法，既對(duì)申報(bào)較高價(jià)格的樓盤(pán)“放行”，也推動(dòng)較低價(jià)格的樓盤(pán)入市。

而隨著時(shí)間推移，較低價(jià)格的樓盤(pán)愈發(fā)稀少，“子彈基本打光了”。而樓盤(pán)價(jià)格整體上行，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合理對(duì)沖，存在高價(jià)房源網(wǎng)簽難、高地價(jià)項(xiàng)目入市難等問(wèn)題。同時(shí)，由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“捂盤(pán)惜售”、部分中介和“黑中介”乘機(jī)哄抬二手房?jī)r(jià)，打亂了正常的市場(chǎng)供給節(jié)奏，造成短期結(jié)構(gòu)性失衡。

部分開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”，樹(shù)立壞典型

一方面，購(gòu)房者等待新盤(pán)入市“望眼欲穿”;另一方面，有的樓盤(pán)早已封頂，甚至已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，卻遲遲沒(méi)有入市銷售。

按照相關(guān)規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證后10天內(nèi)，必須一次性公開(kāi)，整棟、全部同時(shí)對(duì)外銷售。

今年6月，長(zhǎng)沙市住建委發(fā)布《企業(yè)失信行為曝光臺(tái)信息匯總表(2018年5月)》，才子嘉都、星光名座、富瑞苑、千江錦園等多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)政策落實(shí)不到位”“涉嫌存在未取得預(yù)售許可證違規(guī)收取預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用行為”“取得預(yù)售許可后未按要求及時(shí)開(kāi)盤(pán)銷售”等原因被曝光。

像這樣的例子還有不少。這其中，一些大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶頭“捂盤(pán)惜售”，樹(shù)立了壞典型。

位于人民東路的中交中央公園，最近一次開(kāi)盤(pán)，還要追溯到2016年11月。而記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)不少樓棟早已封頂。

位于梅溪湖北岸的中建梅溪湖中，樓棟也已封頂。不少購(gòu)房者對(duì)這個(gè)黃金位置的樓盤(pán)翹首以盼。

還有中冶中央公園、中央美郡等樓盤(pán)，在長(zhǎng)沙樓市“捂盤(pán)”界也頗有盛名。

“開(kāi)發(fā)商因?yàn)檎呤芟薅鵁o(wú)法獲取高備案價(jià)，無(wú)法達(dá)到獲取更多利潤(rùn)的要求，因此寄希望于日后限價(jià)政策松動(dòng)，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重?！睒I(yè)內(nèi)人士透露，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)放緩施工進(jìn)度、不服從價(jià)格監(jiān)制反復(fù)詢價(jià)、達(dá)到預(yù)售條件不入市銷售等方式“捂盤(pán)惜售”，還有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)花樣翻新的營(yíng)銷方式炒熱項(xiàng)目，營(yíng)造市場(chǎng)供需緊張態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)為，現(xiàn)在的長(zhǎng)沙樓市，已經(jīng)全面進(jìn)入央企和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)50強(qiáng)為主的巨頭時(shí)代，資金實(shí)力遠(yuǎn)非本土中小開(kāi)發(fā)商可比。在巨大的利益面前，一些大開(kāi)發(fā)商選擇了“扛”與“等”。

部分中介哄抬房?jī)r(jià)，少數(shù)自媒體攪亂市場(chǎng)

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，為突破政府審核價(jià)格的限制，謀取超額利潤(rùn)，有的開(kāi)發(fā)商與中介“里應(yīng)外合”，以收取高額“茶水費(fèi)”的形式提供“內(nèi)部房源”;還有的開(kāi)發(fā)商寄希望于“炒熱二手房，擴(kuò)大一二手房?jī)r(jià)格倒掛空間”，來(lái)謀求政府對(duì)樓市調(diào)控政策的松動(dòng)。

這為部分中介和“黑中介”提供了投機(jī)取巧的“土壤”。有的聲稱花個(gè)二三萬(wàn)元就可以幫客戶辦戶口;有的發(fā)布二手房源虛假價(jià)格信息，引起許多剛需購(gòu)房者恐慌，加劇房?jī)r(jià)非理性上漲;有的通過(guò)造假騙取購(gòu)房資格，人為占據(jù)房源擾亂市場(chǎng)……

這也讓一批炒房客看到了長(zhǎng)沙樓市的“商機(jī)”。他們利用微信等渠道，一方面充當(dāng)“吹鼓手”角色，一方面通過(guò)哄抬房?jī)r(jià)從中牟利。

今年6月7日，長(zhǎng)沙市網(wǎng)信辦聯(lián)合市住建委、市公安局等部門(mén)集中約談了“布說(shuō)天下”“肖東敏”“長(zhǎng)沙樓市圈”“0731房產(chǎn)網(wǎng)”“樓盤(pán)網(wǎng)”等微信公眾號(hào)和網(wǎng)站負(fù)責(zé)人，強(qiáng)化對(duì)屬地新媒體的管理和教育引導(dǎo)。

據(jù)了解，這幾家自媒體為提高關(guān)注度，采用夸張、獵奇的標(biāo)題博取眼球，并采取“以偏概全”等手段，片面解讀中央、省、市房地產(chǎn)調(diào)控政策，違規(guī)發(fā)布未經(jīng)核實(shí)的信息誤導(dǎo)網(wǎng)民，造成了社會(huì)影響。有的“定向”吹捧樓盤(pán)，再?gòu)拈_(kāi)發(fā)商收取“信息費(fèi)”;有的甚至還干起了“非長(zhǎng)沙戶籍可保證落戶”等規(guī)避樓市調(diào)控的業(yè)務(wù)。