今年以來，“買房越來越難，房子越來越俏”已成為長沙樓市的常態(tài)。加上一些投機行為和惡意炒作，“茶水費”“捂盤惜售”“通宵排隊買房”等現(xiàn)象層出不窮。6月上旬，湖南日報記者對此進行了走訪——

市民感嘆“買房難、排隊難”

6月8日下午，位于梅溪湖板塊的中國鐵建“梅溪青秀”10號棟開盤，每平方米均價1.2萬元左右。

“124套房子，共有2100多人認(rèn) 籌，我感覺中簽的希望不大?！遍L沙市開福區(qū)某事業(yè)單位職工周女士告訴記者，2014年看“梅溪青秀”時，每平方米均價還只有4000多元，而且隨到隨買、無需搖號。

等到周女士回過神來，“梅溪青秀”最近的一次開盤，已是2017年5月。手慢的她，再度錯過。

此后，“梅溪青秀”多次放出消息，但就是不見開盤。而價格也悄然上漲，向著萬元邁進。

在此期間，周女士把長沙城區(qū)的熱門樓盤都看了一輪。從西二環(huán)附近，均價7000多元的長房云時代，到銀盆嶺大橋附近，均價1萬元左右的保利天禧，再到梅溪湖板塊，報價高達1.8萬元的建發(fā)央著，周女士感觸是“為何調(diào)控政策越來越密集，買房的人反而越來越多、排隊越來越長”。

要是把時間拉回到兩年之前，在長沙買房基本不成問題。這座典型的“GDP快速增長，房價相對平穩(wěn)”的城市，也被輿論廣泛認(rèn)為是省會城市中少見的“房價洼地”。

但2016年下半年以后，在長沙樓市“去庫存”明顯提速及“外地炒房團來梅溪湖抄底”等各路真假消息的烘托下，長沙房價開始步入上行通道，并在局部地區(qū)出現(xiàn)了跳漲現(xiàn)象。

老老少少皆成剛需，放大市場購買力

美國社會紀(jì)實巨著《光榮與夢想》中，提到1929年美國股災(zāi)之前最后的瘋狂，其中一個耐人尋味的細節(jié)是：“城里人紛紛投 資股票，從汽車廠的工人到擦鞋的少年，都在熱烈地談?wù)撝粩嗌蠞q的股市……”

眼下，長沙樓市“全民進場、遍地剛需”的情景，與這一幕有著隱隱的相似。

今年6月5日，位于長沙市岳麓區(qū)的中國電建地產(chǎn)湘熙水郡四期8、9、10號棟預(yù)售商品房搖號開盤。而在其對外公示的剛需搖號排序名單中，年少者、年長者比比皆是。尤其一名出生于2006年的12歲購房申請人和一名出生于1933年的85歲購房申請人，更是引發(fā)“剛需為何越來越多”的廣泛質(zhì)疑。

顯然，在當(dāng)前市場火 爆的氛圍下，許多購房剛需者選擇提前入市，也令原本與買房不相干的人員悉數(shù)進場，進一步放大了市場購買力，投機行為開始演化為“供需矛盾”。為此，許多市民在長沙“市長信箱”中或“吐槽”或建言：

“很多外地投 資客鉆政策漏洞，落戶買房后又馬上遷出戶口繼續(xù)炒房，就應(yīng)該明確落戶1年內(nèi)不準(zhǔn)遷出”;

“建議父母投靠成年子女入戶的，不得作為家庭購房”;

一組數(shù)據(jù)印證了市民們的擔(dān)憂：自2017年“3·18”調(diào)控政策實施以來，長沙市外遷入后即遷出的共1788人，其中遷入后又遷出且購買了新建商品住房的達510人、購買了二手住房的123人。

還有一些炒房客想方設(shè)法鉆政策的“空子”，如利用購買格子商鋪、購買雜屋等手段非正常落戶，再進行購房。相關(guān)部門近期還破獲了個稅證明造假、戶口造假的案件。

調(diào)控政策前后不一，強化看漲預(yù)期

2017年，長沙市先后出臺了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列樓市調(diào)控政策，今年又有剛需優(yōu)先、房屋全裝修及細則等各類政策出臺。這些政策制定的初衷，就是為了更好地調(diào)控和規(guī)范樓市，促進長沙房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。通過綜合實施調(diào)控措施，有效遏制了長沙樓市過快上漲。

但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，也有一些市民反映政策之間銜接不暢、考慮不細，個別條款前后不一，讓人摸不著頭腦。

籍貫衡陽的小王，目前正在中南大學(xué)讀大三，有意在長沙購房。他在了解相關(guān)政策后，仍有疑惑：若按相關(guān)政策理解，在長沙高校就讀的大學(xué)生只要擁有長沙市集體戶口，便可以買房。但今年5月，長沙市住建委在網(wǎng)上回復(fù)：非長沙戶口、掛在學(xué)校集體戶的在讀大學(xué)生，不論是本科生還是研究生，都沒有購房資格。在讀大學(xué)生到底有沒有資格購房，人們莫衷一是。

去年6月，長沙市發(fā)改委、住建委、國家統(tǒng)計局長沙調(diào)查隊三部門聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。但今年3月，長沙市發(fā)布“全裝修新政”后，由于配套的實施細則并未同步跟進，市場爆發(fā)出強烈的溢價沖動。今年6月出臺的實施細則又明確，“限價房”等剛需房的精 裝修價格上限暫定為每平方米2500元。

業(yè)內(nèi)人士在接受采訪中坦言，政策在短時間內(nèi)前后不一、相互“打架”，從而導(dǎo)致市民對政府調(diào)控的決心有疑惑，導(dǎo)致開發(fā)商對政府調(diào)控的執(zhí)行力度心存僥幸，也在一定程度上強化了樓市看漲的預(yù)期。

未來供應(yīng)有保障，但短期存在結(jié)構(gòu)性失衡

日前，“長沙樓市庫存告急，僅剩2.8個月”的說法在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，加劇了市場緊張的情緒。

業(yè)內(nèi)人士指出，細究所謂的“庫存2.8個月”，只算了辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售的商品房，也就是沒有算“捂盤”的樓盤，更沒算新增供地項目。

按照長沙市住建委的最新統(tǒng)計，目前全市在建樓盤664個，在建商品住宅面積達4900萬平方米，待建商品住宅面積5560萬平方米;已取得預(yù)售證未銷售的商品住宅達464.31萬平方米，已辦理施工許可但未辦理預(yù)售許可的商品住宅達1308.18萬平方米，可滿足近9個月的市場供應(yīng)。供求關(guān)系整體平衡。

既然如此，為何長沙市場上普遍反映“買房越來越難，房子越來越俏”?

業(yè)內(nèi)人士道出了其中緣由：根據(jù)相關(guān)調(diào)控要求，此前一段時間，長沙市審批樓盤備案價，都是采取“網(wǎng)簽高低價對沖”的辦法，既對申報較高價格的樓盤“放行”，也推動較低價格的樓盤入市。

而隨著時間推移，較低價格的樓盤愈發(fā)稀少，“子彈基本打光了”。而樓盤價格整體上行，導(dǎo)致無法實現(xiàn)合理對沖，存在高價房源網(wǎng)簽難、高地價項目入市難等問題。同時，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”、部分中介和“黑中介”乘機哄抬二手房價，打亂了正常的市場供給節(jié)奏，造成短期結(jié)構(gòu)性失衡。

部分開發(fā)商“捂盤惜售”，樹立壞典型

一方面，購房者等待新盤入市“望眼欲穿”;另一方面，有的樓盤早已封頂，甚至已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，卻遲遲沒有入市銷售。

按照相關(guān)規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證后10天內(nèi)，必須一次性公開，整棟、全部同時對外銷售。

今年6月，長沙市住建委發(fā)布《企業(yè)失信行為曝光臺信息匯總表(2018年5月)》，才子嘉都、星光名座、富瑞苑、千江錦園等多個開發(fā)項目因“房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)政策落實不到位”“涉嫌存在未取得預(yù)售許可證違規(guī)收取預(yù)付款性質(zhì)費用行為”“取得預(yù)售許可后未按要求及時開盤銷售”等原因被曝光。

像這樣的例子還有不少。這其中，一些大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶頭“捂盤惜售”，樹立了壞典型。

位于人民東路的中交中央公園，最近一次開盤，還要追溯到2016年11月。而記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤不少樓棟早已封頂。

位于梅溪湖北岸的中建梅溪湖中，樓棟也已封頂。不少購房者對這個黃金位置的樓盤翹首以盼。

還有中冶中央公園、中央美郡等樓盤，在長沙樓市“捂盤”界也頗有盛名。

“開發(fā)商因為政策受限而無法獲取高備案價，無法達到獲取更多利潤的要求，因此寄希望于日后限價政策松動，市場觀望情緒嚴(yán)重?！睒I(yè)內(nèi)人士透露，部分開發(fā)商通過放緩施工進度、不服從價格監(jiān)制反復(fù)詢價、達到預(yù)售條件不入市銷售等方式“捂盤惜售”，還有的開發(fā)商通過花樣翻新的營銷方式炒熱項目，營造市場供需緊張態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)為，現(xiàn)在的長沙樓市，已經(jīng)全面進入央企和國內(nèi)地產(chǎn)50強為主的巨頭時代，資金實力遠非本土中小開發(fā)商可比。在巨大的利益面前，一些大開發(fā)商選擇了“扛”與“等”。

部分中介哄抬房價，少數(shù)自媒體攪亂市場

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，為突破政府審核價格的限制，謀取超額利潤，有的開發(fā)商與中介“里應(yīng)外合”，以收取高額“茶水費”的形式提供“內(nèi)部房源”;還有的開發(fā)商寄希望于“炒熱二手房，擴大一二手房價格倒掛空間”，來謀求政府對樓市調(diào)控政策的松動。

這為部分中介和“黑中介”提供了投機取巧的“土壤”。有的聲稱花個二三萬元就可以幫客戶辦戶口;有的發(fā)布二手房源虛假價格信息，引起許多剛需購房者恐慌，加劇房價非理性上漲;有的通過造假騙取購房資格，人為占據(jù)房源擾亂市場……

這也讓一批炒房客看到了長沙樓市的“商機”。他們利用微信等渠道，一方面充當(dāng)“吹鼓手”角色，一方面通過哄抬房價從中牟利。

今年6月7日，長沙市網(wǎng)信辦聯(lián)合市住建委、市公安局等部門集中約談了“布說天下”“肖東敏”“長沙樓市圈”“0731房產(chǎn)網(wǎng)”“樓盤網(wǎng)”等微信公眾號和網(wǎng)站負(fù)責(zé)人，強化對屬地新媒體的管理和教育引導(dǎo)。

據(jù)了解，這幾家自媒體為提高關(guān)注度，采用夸張、獵奇的標(biāo)題博取眼球，并采取“以偏概全”等手段，片面解讀中央、省、市房地產(chǎn)調(diào)控政策，違規(guī)發(fā)布未經(jīng)核實的信息誤導(dǎo)網(wǎng)民，造成了社會影響。有的“定向”吹捧樓盤，再從開發(fā)商收取“信息費”;有的甚至還干起了“非長沙戶籍可保證落戶”等規(guī)避樓市調(diào)控的業(yè)務(wù)。