｜洛陽(yáng)雅香金陵酒店的未來(lái)走向依然成謎。

站在雅香金陵酒店對(duì)面的街道上放眼望去，夜幕降臨后的獨(dú)棟酒店寂寥無(wú)聲。中房報(bào)記者 李葉/攝

｜中房報(bào)記者 李葉 河南洛陽(yáng)報(bào)道

夜幕下，雅香金陵酒店暗淡了下來(lái)，鮮有光亮。暗淡的背后是一場(chǎng)牽涉不同利益方、近400名業(yè)主的13年糾葛。

2006年，正值洛陽(yáng)市洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱時(shí)期，一個(gè)以打造“五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、投資性地產(chǎn)楷模”為目標(biāo)的項(xiàng)目——洛陽(yáng)雅香金陵酒店（又稱(chēng)：洛陽(yáng)雅安新城）在這一年展開(kāi)了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，項(xiàng)目新穎的返利模式前后吸引了400多人參與。

此后，隨著運(yùn)營(yíng)不景氣，酒店漸漸收不抵支陷入停滯，一群人的命運(yùn)軌跡也開(kāi)始改變。

13年間，圍繞洛陽(yáng)雅香金陵酒店使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題，400名業(yè)主與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方、開(kāi)發(fā)商之間展開(kāi)了一場(chǎng)曠日持久的博弈。在2019年5月21日～6月6日期間，更因上述問(wèn)題爆發(fā)了3次沖突。

業(yè)主中的78歲的白大爺（化名）顯得尤為激動(dòng)。他表示，我買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目的客房時(shí)花了大部分積蓄，目的就是到老時(shí)有更多一點(diǎn)的分紅當(dāng)“養(yǎng)老金”；現(xiàn)在，不但沒(méi)有了這份“養(yǎng)老金”，自己的房子也用不了，還得每月按時(shí)還貸。“拿著房產(chǎn)證不能使用自己的房子，這叫什么道理？”

在白大爺?shù)葮I(yè)主的對(duì)立面，洛陽(yáng)市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、洛陽(yáng)雅香金陵酒店股東褚謙也在喊冤。他說(shuō)，自2006年響應(yīng)政府建設(shè)洛南新區(qū)號(hào)召開(kāi)始建設(shè)和經(jīng)營(yíng)酒店后，由于種種原因?qū)е绿潛p、業(yè)主方誤解，現(xiàn)在還因這個(gè)項(xiàng)目成為了失信被執(zhí)行人，也是有苦難言。

目前，針對(duì)這場(chǎng)矛盾不斷激化的拉鋸戰(zhàn)，洛陽(yáng)洛龍區(qū)古城區(qū)街道辦事處已協(xié)調(diào)處理，初步結(jié)果是恢復(fù)酒店運(yùn)營(yíng)，但因仍有200名業(yè)主沒(méi)有贊同目前的解決方案，最終走向成謎。

7月17日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者來(lái)到了地處太康路和王城大道交會(huì)處的洛陽(yáng)雅香金陵酒店，彼時(shí)酒店門(mén)前激憤的人群早已不在。站在雅香金陵酒店對(duì)面的街道上放眼望去，夜幕降臨后的獨(dú)棟酒店寥寥無(wú)聲，幾乎與夜晚融為一體。

業(yè)主的13年

不少客房在原有的刷卡處還多了一道明鎖，業(yè)主劉先生（化名）介紹，這是為了防止酒店經(jīng)營(yíng)方繼續(xù)使用自己的房子。中房報(bào)記者 李葉/攝

走過(guò)酒店大堂，需持房卡方可乘坐電梯進(jìn)入酒店客房樓層。到達(dá)客房樓層處后記者發(fā)現(xiàn)，不少客房在原有刷卡處還多了一道明鎖，業(yè)主劉先生（化名）介紹，這是防止酒店經(jīng)營(yíng)方繼續(xù)使用自己的房子。

在劉先生看來(lái)，之所以會(huì)發(fā)展到這一步說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)。

2006年～2007年，由于看到雅安新城項(xiàng)目所宣傳的購(gòu)買(mǎi)酒店客房委托經(jīng)營(yíng)合同返利的新投資模式，400多名業(yè)主先后以5500元/平方米～6000元/平方米價(jià)格（高于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)三倍多），陸續(xù)從洛陽(yáng)市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（法人代表褚謙）處購(gòu)買(mǎi)商品房，同日與河南雅香樓食品服務(wù)有限公司（法人代表褚漢生）簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，經(jīng)營(yíng)期限12年。

記者查閱劉先生等業(yè)主提供的房產(chǎn)證看到，上面顯示該項(xiàng)目為70年產(chǎn)權(quán)。

2007年，酒店正式運(yùn)營(yíng)，開(kāi)始的幾年一切相安無(wú)事。但到了2015年，“分紅的短信仍會(huì)按月發(fā)來(lái)卻再也沒(méi)有錢(qián)進(jìn)賬。當(dāng)初很多業(yè)主是貸款購(gòu)買(mǎi)的該項(xiàng)目，收不到分紅后，月供卻還是要還的。找酒店經(jīng)營(yíng)方，對(duì)方就說(shuō)酒店經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法支付?！眲⑾壬硎尽?/p>

據(jù)劉先生介紹，2017年1月1日，有30多名業(yè)主來(lái)到酒店大廳討要分紅款，后有3名業(yè)主被以聚眾鬧事為由拘留了10天。

2017年年底，多名業(yè)主將雅香金陵告上法院，2018年5月洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院判決業(yè)主勝訴。

業(yè)主提供資料

2018年底，數(shù)量較多的業(yè)主們推舉代表向洛陽(yáng)市古城鄉(xiāng)物業(yè)辦申請(qǐng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)，次年4月物業(yè)辦同意籌建業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)籌備組。

到了2019年，在業(yè)主與酒店方簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同臨近到期時(shí)，業(yè)主們?cè)诰频赀\(yùn)營(yíng)方式上又產(chǎn)生了分歧。原業(yè)主服務(wù)中 心代表曹先生（化名）告訴記者，按原委托經(jīng)營(yíng)合同，經(jīng)營(yíng)期限到期前兩個(gè)月，雙方協(xié)商下一步經(jīng)營(yíng)事宜。業(yè)主服中 心代表與酒店經(jīng)營(yíng)方代表褚謙進(jìn)行了溝通，酒店經(jīng)營(yíng)方表示不再經(jīng)營(yíng)。業(yè)主服中 心于3月底發(fā)出了告示，公布了會(huì)談內(nèi)容和招商消息，并成立了招商籌備組。

據(jù)上述業(yè)主服務(wù)中 心介紹，對(duì)外發(fā)布招商后共有5家企業(yè)報(bào)名，最后初步確定由河南瀚砂礦產(chǎn)品有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“瀚砂公司”）接手運(yùn)營(yíng)。

這一舉動(dòng)直接導(dǎo)致400多名業(yè)主形成了兩派，其中有100多人主張與瀚砂公司簽約，讓酒店繼續(xù)運(yùn)營(yíng)；200多人主張收房，成立業(yè)主委員會(huì)后重新公開(kāi)招商；還有部分業(yè)主持觀望態(tài)度。

持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主唐女士（化名）表示，瀚砂公司2019年3月才注冊(cè)成立，2000萬(wàn)元注冊(cè)資金是認(rèn)繳制，5月份就簽署房屋租賃協(xié)議運(yùn)營(yíng)酒店，它的運(yùn)營(yíng)能力值得懷疑。

幾方爭(zhēng)執(zhí)不下時(shí)，雅香金陵酒店所在轄區(qū)的古城區(qū)街道辦事處出面成立了協(xié)調(diào)小組，使持不同意見(jiàn)的雙方業(yè)主代表坐在了一起，商量收房和簽約等事宜。

經(jīng)過(guò)調(diào)，協(xié)調(diào)小組于5月16日貼出了收房公告，提出自5月21日起的10天內(nèi)完成收房。

5月21日，業(yè)主與酒店方簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同到期。當(dāng)天，300多名業(yè)主收回了房子。

5月31日，酒店大廳貼出一則公告，要求未與河南瀚砂公司簽約的業(yè)主要向洛陽(yáng)毅喬物業(yè)公司繳納6000元物業(yè)押金，并每月支付15元/平方米的物業(yè)費(fèi)；冬夏兩季需繳納0.5元/平方米/天的空調(diào)使用費(fèi)。

對(duì)于這則公告，業(yè)主們表示了拒絕。

到了6月1日，酒店停止?fàn)I業(yè)，酒店大樓4層以上未簽約客房出現(xiàn)了斷水?dāng)嚯娗闆r。在6月16日，酒店重新開(kāi)業(yè)之際，近100名未簽約業(yè)主聚集到了酒店大堂，接近中午時(shí)分因發(fā)生推搡警方介入。

7月18日，在記者來(lái)到雅香金陵酒店時(shí)，該酒店已正常營(yíng)業(yè)。

中房報(bào)記者 李葉/攝

“13年”的另外一個(gè)版本

根據(jù)企查查平臺(tái)資料顯示，漩渦中 心的雅香金陵大飯店有限公司疑似實(shí)際控制人為洛陽(yáng)市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司法人、洛陽(yáng)雅香金陵大飯店有限公司股東褚謙。隨后，記者與褚謙取得了聯(lián)系。

在他的立場(chǎng)上，這“13年”有另外一個(gè)版本。

2005年～2006年，正值時(shí)任洛陽(yáng)市委書(shū)記孫善武、洛陽(yáng)市委副書(shū)記朱廣平大刀闊斧開(kāi)發(fā)洛南新區(qū)。“當(dāng)時(shí)市里計(jì)劃在洛南新區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)志性的星級(jí)酒店并對(duì)外進(jìn)行招商，但并不理想。洛南新區(qū)剛剛開(kāi)始建設(shè)，誰(shuí)都知道在那搞一個(gè)星級(jí)酒店肯定虧損。彼時(shí)，一些領(lǐng)導(dǎo)找到了我父親，希望他能支持新區(qū)建設(shè)，把雅香樓搬過(guò)去建個(gè)酒店，并承諾會(huì)給酒店一些扶持。當(dāng)時(shí)，父親褚漢生經(jīng)營(yíng)的河南雅香樓食品服務(wù)有限公司在洛陽(yáng)已小有名氣?！?/p>

支持條件包括4000萬(wàn)元資金支持以及100畝土地用于后續(xù)開(kāi)發(fā)。

在這種情況下，河南雅香樓食品服務(wù)有限公司又分別向銀行與洛陽(yáng)市鉬業(yè)集團(tuán)各借1000萬(wàn)元，再加上抵押自家房產(chǎn)，雅香金陵酒店隨即開(kāi)始建設(shè)。

當(dāng)時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店模式在全國(guó)范圍內(nèi)大熱，雅香金陵項(xiàng)目也將這種模式引入了進(jìn)來(lái)。為了吸引人們到洛南新區(qū)投資，雅香金陵向購(gòu)房者承諾前期的按揭可由酒店墊付，客房產(chǎn)生的利潤(rùn)向購(gòu)買(mǎi)者返利50%，虧損由酒店承擔(dān)。

酒店于2007年正式營(yíng)業(yè)?！皠傞_(kāi)始，由于新區(qū)沒(méi)人，酒店入住率只有8%，一直在虧損。但我們寄希望于規(guī)劃中的100畝土地，希望可以通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅回補(bǔ)酒店運(yùn)營(yíng)?！?/p>

但這一“規(guī)劃”未能成行，原先規(guī)劃給雅香金陵的100畝土地后被規(guī)劃給了其他企業(yè)。

2008年，在整個(gè)酒店建設(shè)初期起到重要主導(dǎo)作用的孫善舞因涉嫌受賄罪被逮捕。

2009年，朱廣平被河南省紀(jì)委“雙規(guī)”。

到了2015年，在業(yè)主和雅香金陵經(jīng)營(yíng)方的時(shí)間軸上，都是艱難的一年。

“前8年一直給了業(yè)主豐厚的分紅，到2015年實(shí)在是經(jīng)營(yíng)不動(dòng)了，酒店的收入也不足以再支付高額的分紅。按照酒店委托經(jīng)營(yíng)合同算賬，業(yè)主還欠酒店錢(qián)?！瘪抑t告訴記者。

至此，業(yè)主們的起訴也開(kāi)始了。

到2019年2月，“法院下了終結(jié)執(zhí)行書(shū)，將我們家名下房產(chǎn)、股權(quán)，包括我父母的養(yǎng)老金都封了，一家人列為了失信被執(zhí)行人名單。”褚謙說(shuō)，“400多名業(yè)主的物業(yè)價(jià)值穩(wěn)中有升，經(jīng)營(yíng)12年沒(méi)成爛尾樓。雅香金陵員工高峰期530人，現(xiàn)在還有近300人，利稅近3000萬(wàn)元，業(yè)主們分紅分走了9500萬(wàn)元，我和我的家人卻落得了成為失信被執(zhí)行人的下場(chǎng)。”

另?yè)?jù)褚謙介紹，瀚砂公司負(fù)責(zé)人也是雅香金陵業(yè)主，他希望接手運(yùn)營(yíng)盤(pán)活酒店。

分歧難以協(xié)調(diào)

“酒店目前的經(jīng)營(yíng)情況我們已經(jīng)匯報(bào)給洛陽(yáng)市政法委了?！?月19日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者與處理糾紛的古城區(qū)街道辦事處工作人員進(jìn)行了溝通，對(duì)方表示，辦事處應(yīng)盡的義務(wù)都已經(jīng)盡到，由于事件比較復(fù)雜，涉及簽約等問(wèn)題不在辦事處工作范疇，“就看雙方業(yè)主是否能達(dá)成一致，往一個(gè)統(tǒng)一的方向發(fā)展吧?！?/p>

對(duì)于業(yè)主提出的酒店對(duì)不簽約且不繳納物業(yè)費(fèi)的客房進(jìn)行斷水?dāng)嚯姷膯?wèn)題，工作人員表示，“水電供應(yīng)、物業(yè)服務(wù)本身就有成本。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的這種產(chǎn)權(quán)式酒店本來(lái)就是水電分戶，我們?cè)鴧f(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)籌備組代表去跟物業(yè)對(duì)接，但主張收房的業(yè)主代表們認(rèn)為對(duì)方不合法拒絕談判。”

有業(yè)主認(rèn)為矛盾的產(chǎn)生源于產(chǎn)權(quán)式酒店的屬性。

據(jù)了解，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)發(fā)展已有20余年。2000年～2001年，我國(guó)迎來(lái)第 一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開(kāi)發(fā)熱潮；此后，產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)出旺盛發(fā)展勢(shì)頭。截至2010年，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量規(guī)模為655家左右，遍布全國(guó)25個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。圍繞著產(chǎn)權(quán)式酒店的維權(quán)和沖突也時(shí)有發(fā)生。

對(duì)此，方廷（香港）酒店管理公司總顧問(wèn)陳新認(rèn)為，這是由于我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律模糊，一旦投資人、開(kāi)發(fā)商和酒店經(jīng)營(yíng)者發(fā)生矛盾只能坐下來(lái)談判，它的穩(wěn)定發(fā)展需要開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主的共同作用。

洛陽(yáng)雅香金陵酒店的未來(lái)走向依然成謎。