｜洛陽雅香金陵酒店的未來走向依然成謎。

站在雅香金陵酒店對面的街道上放眼望去，夜幕降臨后的獨棟酒店寂寥無聲。中房報記者 李葉/攝

｜中房報記者 李葉 河南洛陽報道

夜幕下，雅香金陵酒店暗淡了下來，鮮有光亮。暗淡的背后是一場牽涉不同利益方、近400名業(yè)主的13年糾葛。

2006年，正值洛陽市洛南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的熱時期，一個以打造“五星級產(chǎn)權(quán)式酒店、投資性地產(chǎn)楷模”為目標(biāo)的項目——洛陽雅香金陵酒店（又稱：洛陽雅安新城）在這一年展開了經(jīng)營活動，項目新穎的返利模式前后吸引了400多人參與。

此后，隨著運營不景氣，酒店漸漸收不抵支陷入停滯，一群人的命運軌跡也開始改變。

13年間，圍繞洛陽雅香金陵酒店使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)問題，400名業(yè)主與項目經(jīng)營方、開發(fā)商之間展開了一場曠日持久的博弈。在2019年5月21日～6月6日期間，更因上述問題爆發(fā)了3次沖突。

業(yè)主中的78歲的白大爺（化名）顯得尤為激動。他表示，我買這個項目的客房時花了大部分積蓄，目的就是到老時有更多一點的分紅當(dāng)“養(yǎng)老金”；現(xiàn)在，不但沒有了這份“養(yǎng)老金”，自己的房子也用不了，還得每月按時還貸。“拿著房產(chǎn)證不能使用自己的房子，這叫什么道理？”

在白大爺?shù)葮I(yè)主的對立面，洛陽市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、洛陽雅香金陵酒店股東褚謙也在喊冤。他說，自2006年響應(yīng)政府建設(shè)洛南新區(qū)號召開始建設(shè)和經(jīng)營酒店后，由于種種原因?qū)е绿潛p、業(yè)主方誤解，現(xiàn)在還因這個項目成為了失信被執(zhí)行人，也是有苦難言。

目前，針對這場矛盾不斷激化的拉鋸戰(zhàn)，洛陽洛龍區(qū)古城區(qū)街道辦事處已協(xié)調(diào)處理，初步結(jié)果是恢復(fù)酒店運營，但因仍有200名業(yè)主沒有贊同目前的解決方案，最終走向成謎。

7月17日，中國房地產(chǎn)報記者來到了地處太康路和王城大道交會處的洛陽雅香金陵酒店，彼時酒店門前激憤的人群早已不在。站在雅香金陵酒店對面的街道上放眼望去，夜幕降臨后的獨棟酒店寥寥無聲，幾乎與夜晚融為一體。

業(yè)主的13年

不少客房在原有的刷卡處還多了一道明鎖，業(yè)主劉先生（化名）介紹，這是為了防止酒店經(jīng)營方繼續(xù)使用自己的房子。中房報記者 李葉/攝

走過酒店大堂，需持房卡方可乘坐電梯進入酒店客房樓層。到達客房樓層處后記者發(fā)現(xiàn)，不少客房在原有刷卡處還多了一道明鎖，業(yè)主劉先生（化名）介紹，這是防止酒店經(jīng)營方繼續(xù)使用自己的房子。

在劉先生看來，之所以會發(fā)展到這一步說來話長。

2006年～2007年，由于看到雅安新城項目所宣傳的購買酒店客房委托經(jīng)營合同返利的新投資模式，400多名業(yè)主先后以5500元/平方米～6000元/平方米價格（高于當(dāng)時市場價三倍多），陸續(xù)從洛陽市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（法人代表褚謙）處購買商品房，同日與河南雅香樓食品服務(wù)有限公司（法人代表褚漢生）簽訂委托經(jīng)營合同，經(jīng)營期限12年。

記者查閱劉先生等業(yè)主提供的房產(chǎn)證看到，上面顯示該項目為70年產(chǎn)權(quán)。

2007年，酒店正式運營，開始的幾年一切相安無事。但到了2015年，“分紅的短信仍會按月發(fā)來卻再也沒有錢進賬。當(dāng)初很多業(yè)主是貸款購買的該項目，收不到分紅后，月供卻還是要還的。找酒店經(jīng)營方，對方就說酒店經(jīng)營不善，無法支付。”劉先生表示。

據(jù)劉先生介紹，2017年1月1日，有30多名業(yè)主來到酒店大廳討要分紅款，后有3名業(yè)主被以聚眾鬧事為由拘留了10天。

2017年年底，多名業(yè)主將雅香金陵告上法院，2018年5月洛陽市中級人民法院判決業(yè)主勝訴。

業(yè)主提供資料

2018年底，數(shù)量較多的業(yè)主們推舉代表向洛陽市古城鄉(xiāng)物業(yè)辦申請重新選舉業(yè)主委員會，次年4月物業(yè)辦同意籌建業(yè)主大會業(yè)主委員會籌備組。

到了2019年，在業(yè)主與酒店方簽訂的委托經(jīng)營合同臨近到期時，業(yè)主們在酒店運營方式上又產(chǎn)生了分歧。原業(yè)主服務(wù)中 心代表曹先生（化名）告訴記者，按原委托經(jīng)營合同，經(jīng)營期限到期前兩個月，雙方協(xié)商下一步經(jīng)營事宜。業(yè)主服中 心代表與酒店經(jīng)營方代表褚謙進行了溝通，酒店經(jīng)營方表示不再經(jīng)營。業(yè)主服中 心于3月底發(fā)出了告示，公布了會談內(nèi)容和招商消息，并成立了招商籌備組。

據(jù)上述業(yè)主服務(wù)中 心介紹，對外發(fā)布招商后共有5家企業(yè)報名，最后初步確定由河南瀚砂礦產(chǎn)品有限公司（以下簡稱“瀚砂公司”）接手運營。

這一舉動直接導(dǎo)致400多名業(yè)主形成了兩派，其中有100多人主張與瀚砂公司簽約，讓酒店繼續(xù)運營；200多人主張收房，成立業(yè)主委員會后重新公開招商；還有部分業(yè)主持觀望態(tài)度。

持反對意見的業(yè)主唐女士（化名）表示，瀚砂公司2019年3月才注冊成立，2000萬元注冊資金是認繳制，5月份就簽署房屋租賃協(xié)議運營酒店，它的運營能力值得懷疑。

幾方爭執(zhí)不下時，雅香金陵酒店所在轄區(qū)的古城區(qū)街道辦事處出面成立了協(xié)調(diào)小組，使持不同意見的雙方業(yè)主代表坐在了一起，商量收房和簽約等事宜。

經(jīng)過調(diào)，協(xié)調(diào)小組于5月16日貼出了收房公告，提出自5月21日起的10天內(nèi)完成收房。

5月21日，業(yè)主與酒店方簽訂的委托經(jīng)營合同到期。當(dāng)天，300多名業(yè)主收回了房子。

5月31日，酒店大廳貼出一則公告，要求未與河南瀚砂公司簽約的業(yè)主要向洛陽毅喬物業(yè)公司繳納6000元物業(yè)押金，并每月支付15元/平方米的物業(yè)費；冬夏兩季需繳納0.5元/平方米/天的空調(diào)使用費。

對于這則公告，業(yè)主們表示了拒絕。

到了6月1日，酒店停止?fàn)I業(yè)，酒店大樓4層以上未簽約客房出現(xiàn)了斷水?dāng)嚯娗闆r。在6月16日，酒店重新開業(yè)之際，近100名未簽約業(yè)主聚集到了酒店大堂，接近中午時分因發(fā)生推搡警方介入。

7月18日，在記者來到雅香金陵酒店時，該酒店已正常營業(yè)。

中房報記者 李葉/攝

“13年”的另外一個版本

根據(jù)企查查平臺資料顯示，漩渦中 心的雅香金陵大飯店有限公司疑似實際控制人為洛陽市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司法人、洛陽雅香金陵大飯店有限公司股東褚謙。隨后，記者與褚謙取得了聯(lián)系。

在他的立場上，這“13年”有另外一個版本。

2005年～2006年，正值時任洛陽市委書記孫善武、洛陽市委副書記朱廣平大刀闊斧開發(fā)洛南新區(qū)?！爱?dāng)時市里計劃在洛南新區(qū)建設(shè)一個標(biāo)志性的星級酒店并對外進行招商，但并不理想。洛南新區(qū)剛剛開始建設(shè)，誰都知道在那搞一個星級酒店肯定虧損。彼時，一些領(lǐng)導(dǎo)找到了我父親，希望他能支持新區(qū)建設(shè)，把雅香樓搬過去建個酒店，并承諾會給酒店一些扶持。當(dāng)時，父親褚漢生經(jīng)營的河南雅香樓食品服務(wù)有限公司在洛陽已小有名氣?！?/p>

支持條件包括4000萬元資金支持以及100畝土地用于后續(xù)開發(fā)。

在這種情況下，河南雅香樓食品服務(wù)有限公司又分別向銀行與洛陽市鉬業(yè)集團各借1000萬元，再加上抵押自家房產(chǎn)，雅香金陵酒店隨即開始建設(shè)。

當(dāng)時，產(chǎn)權(quán)式酒店模式在全國范圍內(nèi)大熱，雅香金陵項目也將這種模式引入了進來。為了吸引人們到洛南新區(qū)投資，雅香金陵向購房者承諾前期的按揭可由酒店墊付，客房產(chǎn)生的利潤向購買者返利50%，虧損由酒店承擔(dān)。

酒店于2007年正式營業(yè)?！皠傞_始，由于新區(qū)沒人，酒店入住率只有8%，一直在虧損。但我們寄希望于規(guī)劃中的100畝土地，希望可以通過開發(fā)住宅回補酒店運營。”

但這一“規(guī)劃”未能成行，原先規(guī)劃給雅香金陵的100畝土地后被規(guī)劃給了其他企業(yè)。

2008年，在整個酒店建設(shè)初期起到重要主導(dǎo)作用的孫善舞因涉嫌受賄罪被逮捕。

2009年，朱廣平被河南省紀委“雙規(guī)”。

到了2015年，在業(yè)主和雅香金陵經(jīng)營方的時間軸上，都是艱難的一年。

“前8年一直給了業(yè)主豐厚的分紅，到2015年實在是經(jīng)營不動了，酒店的收入也不足以再支付高額的分紅。按照酒店委托經(jīng)營合同算賬，業(yè)主還欠酒店錢?！瘪抑t告訴記者。

至此，業(yè)主們的起訴也開始了。

到2019年2月，“法院下了終結(jié)執(zhí)行書，將我們家名下房產(chǎn)、股權(quán)，包括我父母的養(yǎng)老金都封了，一家人列為了失信被執(zhí)行人名單。”褚謙說，“400多名業(yè)主的物業(yè)價值穩(wěn)中有升，經(jīng)營12年沒成爛尾樓。雅香金陵員工高峰期530人，現(xiàn)在還有近300人，利稅近3000萬元，業(yè)主們分紅分走了9500萬元，我和我的家人卻落得了成為失信被執(zhí)行人的下場。”

另據(jù)褚謙介紹，瀚砂公司負責(zé)人也是雅香金陵業(yè)主，他希望接手運營盤活酒店。

分歧難以協(xié)調(diào)

“酒店目前的經(jīng)營情況我們已經(jīng)匯報給洛陽市政法委了?！?月19日，中國房地產(chǎn)報記者與處理糾紛的古城區(qū)街道辦事處工作人員進行了溝通，對方表示，辦事處應(yīng)盡的義務(wù)都已經(jīng)盡到，由于事件比較復(fù)雜，涉及簽約等問題不在辦事處工作范疇，“就看雙方業(yè)主是否能達成一致，往一個統(tǒng)一的方向發(fā)展吧?！?/p>

對于業(yè)主提出的酒店對不簽約且不繳納物業(yè)費的客房進行斷水?dāng)嚯姷膯栴}，工作人員表示，“水電供應(yīng)、物業(yè)服務(wù)本身就有成本。業(yè)主購買的這種產(chǎn)權(quán)式酒店本來就是水電分戶，我們曾協(xié)調(diào)業(yè)委會籌備組代表去跟物業(yè)對接，但主張收房的業(yè)主代表們認為對方不合法拒絕談判。”

有業(yè)主認為矛盾的產(chǎn)生源于產(chǎn)權(quán)式酒店的屬性。

據(jù)了解，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國發(fā)展已有20余年。2000年～2001年，我國迎來第 一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開發(fā)熱潮；此后，產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)出旺盛發(fā)展勢頭。截至2010年，我國產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量規(guī)模為655家左右，遍布全國25個省、自治區(qū)和直轄市。圍繞著產(chǎn)權(quán)式酒店的維權(quán)和沖突也時有發(fā)生。

對此，方廷（香港）酒店管理公司總顧問陳新認為，這是由于我國產(chǎn)權(quán)式酒店的法律模糊，一旦投資人、開發(fā)商和酒店經(jīng)營者發(fā)生矛盾只能坐下來談判，它的穩(wěn)定發(fā)展需要開發(fā)商、經(jīng)營者、業(yè)主的共同作用。

洛陽雅香金陵酒店的未來走向依然成謎。