孟曉蘇既是政策的制定者、參與者，也是實(shí)踐者。

寫(xiě)在前面

從官員到企業(yè)家再到學(xué)者，這位有著豐富人生經(jīng)驗(yàn)的歷史參與者，在不同的人生階段，從事著不同的工作崗位，不變的是他為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“獻(xiàn)言獻(xiàn)策”的一顆心。從房改，到引進(jìn)金融產(chǎn)品，到住房抵押貸款，到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這些住房領(lǐng)域的改革創(chuàng)舉，都能看到孟曉蘇的身影與思想，他既是政策的制定者、參與者，也是實(shí)踐者。

丨中房報(bào)記者 馬琳 北京報(bào)道

北京CBD，繁華如常。站在世紀(jì)財(cái)富中 心19層向外望去，車流、人流不時(shí)交織閃過(guò)，后又融入到不斷變化的時(shí)代洪流中。

“這在70年前是不可想象的?！笨吹酱巴獾木爸?，原房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)公司前董事長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)。

孟曉蘇出生于1949年12月24日，與共和國(guó)幾乎同齡，經(jīng)歷過(guò)新中國(guó)成立頭30年的那段很多人吃不飽飯的大災(zāi)荒年代，也經(jīng)歷過(guò)改革開(kāi)放那個(gè)釋放夢(mèng)想、敢闖敢試的年代。

“那都是時(shí)代的標(biāo)志?！泵蠒蕴K說(shuō)。

1977年12月高考恢復(fù)，孟曉蘇跟隨著一眾學(xué)子考入了北京大學(xué)。在這些學(xué)子的背后，一個(gè)時(shí)代也正在拉開(kāi)著序幕。到了1978年，十一屆三中全會(huì)在北京召開(kāi)，宣布中國(guó)進(jìn)入到改革開(kāi)放的歷史新時(shí)期，一個(gè)令人感到澎湃與欣喜的時(shí)代呼嘯而來(lái)，“團(tuán)結(jié)起來(lái)、振興中華”也成為北京大學(xué)學(xué)生們高喊的口號(hào)。到了1982年，孟曉蘇畢業(yè)，他被分配到中南海工作，上世紀(jì)80年代那幾場(chǎng)激動(dòng)人心的改革他都親自參與和近距離觀察，包括市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、農(nóng)村承包制改革和股份制改革，以及后來(lái)他又親手推動(dòng)了1998年的住房制度改革，“這些改革使人們看到了力量與希望。”

70年間時(shí)空轉(zhuǎn)化，中國(guó)從貧窮、落后躍升成為了僅次于美國(guó)的第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，GDP年均增幅為9.5%，“在改革開(kāi)放初期，沒(méi)有人會(huì)想到后來(lái)會(huì)發(fā)展得這么快，是70年的奮斗改變了中國(guó)的面貌?！泵蠒蕴K說(shuō)，如果用一個(gè)詞來(lái)形容新中國(guó)成立70年的變化？那就是“天翻地覆”；如果探討這個(gè)變化的深層次根源的話，那就是“倒逼機(jī)制”，正是因?yàn)橛挟?dāng)年安徽農(nóng)民外出討飯倒逼出了農(nóng)村承包制改革；正是因?yàn)閺V東居民逃港倒逼出了對(duì)外開(kāi)放；正是因?yàn)橛?jì)劃體制使經(jīng)濟(jì)發(fā)展停緩，倒逼出了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革；也正是因?yàn)閱挝桓＠苑峙渥》康竭B維修基金都無(wú)法支付，倒逼出了住房制度改革。

孟曉蘇也完成了一個(gè)從官員到企業(yè)家再到學(xué)者的身份轉(zhuǎn)變，一個(gè)始終為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“獻(xiàn)言獻(xiàn)策”的思考者。

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，孟曉蘇表示改革仍要加快。新中國(guó)成立70年、改革開(kāi)放40年來(lái)，中國(guó)人民的需求是什么？是包括“更舒適的居住條件”“更優(yōu)美的環(huán)境”；農(nóng)民要進(jìn)城，城里的人要出去，我們要想辦法滿足人民群眾對(duì)美好生活的追求。

往事一幕幕，精彩一個(gè)個(gè)，“我們要始終牢記那些為建立新中國(guó)努力奮斗的革命先輩與改革開(kāi)放先鋒們，讓我們傲立于世界民族之林。”孟曉蘇說(shuō)。

孟曉蘇是一個(gè)敢于說(shuō)真話的人，他系統(tǒng)專業(yè)的思想對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生過(guò)重要影響。不僅見(jiàn)證、參與了改革開(kāi)放40年來(lái)一系列重大改革開(kāi)放政策的制定與實(shí)施，也曾不斷地推進(jìn)住房制度改革，給中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很多新的想法與模式。

他也是一位風(fēng)趣的人，他說(shuō)《阿甘正傳》他看過(guò)不止10次，他認(rèn)為那是一個(gè)一輩子傻呼呼卻不斷成功的人，一個(gè)向前奔跑永不放棄的人生。

一個(gè)時(shí)代正在拉開(kāi)序幕

1984年萬(wàn)里副總理在青島市確定“引黃濟(jì)青”方案（萬(wàn)里身后是秘書(shū)孟曉蘇）

“新中國(guó)成立的頭30年，日子很緊巴的，再加上發(fā)生了大災(zāi)荒，很多人都吃不飽飯。我們家也是。雖然當(dāng)時(shí)家庭環(huán)境不錯(cuò)，但依然填不飽肚子，父母為了讓孩子們吃飽，將大部分吃的都留給了我們，后來(lái)他們因營(yíng)養(yǎng)不良都得了浮腫病。那個(gè)時(shí)候整個(gè)社會(huì)都是坎坷的。”孟曉蘇說(shuō)。這是他抹不去的記憶。

當(dāng)時(shí)，剛剛初中畢業(yè)的孟曉蘇沒(méi)有能夠繼續(xù)上學(xué)，在年青人都涌入到農(nóng)村、部隊(duì)、工廠的大洪流的背景下，他被分配到了北京汽車制造廠工作。

工廠的工作單調(diào)而辛苦。在工廠，他什么活都干，車工、銑工、刨工，包括掄大錘，因?yàn)閽啻箦N到現(xiàn)在他的胳膊都是一個(gè)長(zhǎng)一個(gè)短?！拔沂潜容^幸運(yùn)的，在工廠當(dāng)了10年工人。如果按過(guò)去定階級(jí)定成份的話，我應(yīng)該是工人成份?！?/p>

1977年12月高考恢復(fù)，孟曉蘇如愿地考入了北京大學(xué)?？忌媳贝髸r(shí)，工人師傅開(kāi)著車將他送到了北大校園，“孟曉蘇坐著自己生產(chǎn)的吉普車進(jìn)入北大”一時(shí)成為美談。

“那年我28歲，已觸碰到了年齡線，本以為不能參加高考，沒(méi)想到考中了。上了大學(xué)才知道我不是    大的，班上還有32歲的，有的人的孩子都已經(jīng)很大了。我在班上排行老七?！?982年，孟曉蘇從北京大學(xué)畢業(yè)，到中南海工作，隨后擔(dān)任時(shí)任中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理萬(wàn)里的秘書(shū)。

“當(dāng)時(shí)，推動(dòng)改革是困難重重的?！泵蠒蕴K說(shuō)，但有兩個(gè)人是改革開(kāi)放的積極探索者，一個(gè)是萬(wàn)里，一個(gè)是習(xí)仲勛，他們都是改革開(kāi)放的領(lǐng)導(dǎo)人、先鋒和闖將。

他回憶，當(dāng)時(shí)萬(wàn)里同志到安徽擔(dān)任省委第 一書(shū)記，發(fā)現(xiàn)安徽農(nóng)村非常貧困，農(nóng)民吃穿極其匱乏，有的甚至結(jié)隊(duì)外出討飯。新中國(guó)建國(guó)那么多年，農(nóng)村生產(chǎn)與農(nóng)民生活卻停滯在非常低的水平，這是人民公社舊體制造成的災(zāi)難。萬(wàn)里毅然決然地決定支持農(nóng)民改變生活狀況，支持農(nóng)民“借地度荒”“責(zé)任到人”，實(shí)行“大包干”的聯(lián)產(chǎn)承包制，一番動(dòng)作下來(lái)，使安徽農(nóng)村逐漸走出了農(nóng)村改革的成功道路。

隨后這一改革從安徽推廣到全國(guó)。鄧小平同志對(duì)此曾有過(guò)評(píng)價(jià)：“中國(guó)的改革是從農(nóng)村開(kāi)始的，農(nóng)村改革是從安徽開(kāi)始的，萬(wàn)里同志是立下功勞的”。

“1983年，我到萬(wàn)里同志身邊工作時(shí)，正是農(nóng)村改革從安徽向全國(guó)推進(jìn)的時(shí)刻。從1984年以后的文件起草、政策制定我都有參與。那時(shí)一個(gè)激動(dòng)人心的時(shí)刻，當(dāng)時(shí)都是隨時(shí)采集農(nóng)民群眾的意見(jiàn)，在第二年就形成文件。那時(shí)制定方針政策非?？欤皶r(shí)反映人民群眾的要求?！泵蠒蕴K說(shuō)。

從1982年開(kāi)始，中央連續(xù)下發(fā)五個(gè)一號(hào)文件，推動(dòng)農(nóng)村承包制從安徽走向全國(guó)。1982年的一號(hào)文件給土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制“上了戶口”，結(jié)束了對(duì)包產(chǎn)到戶20年的爭(zhēng)論。這些舉措使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)生了根本性改變，逐漸為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展打開(kāi)了大門，給市場(chǎng)帶來(lái)了活力。

一個(gè)更令他們意想不到的結(jié)果是，上述舉措使農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起。原先被認(rèn)為是最保守的一個(gè)群體成為了改革開(kāi)放的主力、最為踴躍的人。再加之農(nóng)民工進(jìn)城，也推動(dòng)了城市化的發(fā)展與城市建設(shè)。

當(dāng)萬(wàn)里在安徽進(jìn)行改革時(shí)，習(xí)仲勛同志到廣東主政，后來(lái)?yè)?dān)任廣東省委第 一書(shū)記和省長(zhǎng)。他帶領(lǐng)省委提出，要利用廣東的地緣和人脈優(yōu)勢(shì)，率先推行對(duì)外開(kāi)放。鄧小平肯定了這個(gè)意見(jiàn)，并之稱為“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”。隨后設(shè)立的深圳、珠海、汕頭與廈門等四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，三個(gè)在廣東。

“這兩位領(lǐng)導(dǎo)人各在兩年半時(shí)間里為改革開(kāi)放開(kāi)了個(gè)好頭，使改革開(kāi)放成為不可逆轉(zhuǎn)的歷史潮流?！泵蠒蕴K說(shuō)。

啟動(dòng)住房制度改革

1993年孟曉蘇總經(jīng)理在中房公司住宅小區(qū)項(xiàng)目奠基儀式上講話

正當(dāng)社會(huì)迷茫之際，1992年1月17日，一列火車從北京開(kāi)出，向著南方奔馳而去，駛過(guò)武昌、深圳、珠海、上海。這是鄧小平視察南方，在這一路的走訪視察中他發(fā)表了一系列重要講話，時(shí)稱“南巡談話”?！澳涎舱勗挕睘樾聲r(shí)期改革開(kāi)放指明了方向。

這一年，孟曉蘇主動(dòng)要求調(diào)往中國(guó)最早成立的房地產(chǎn)公司——中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，成為掌門 人。

實(shí)際上，“南巡談話”后，中央便提出加快住房制度改革步伐，各地房地產(chǎn)投資迅速熱了起來(lái)，特區(qū)海南一下子冒出2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，先醒者都覺(jué)得機(jī)會(huì)來(lái)了要投身市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，闖出一番事業(yè)，房地產(chǎn)是最 好的端口，但人們對(duì)房地產(chǎn)的需求端顯然毫不知悉，大干快上之后無(wú)法支撐陡然升起的高樓大廈，泡沫被吹起，高樓爛尾無(wú)法避免，直接引發(fā)了1993年第 一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。當(dāng)年年底副總理朱镕基主抓宏觀調(diào)控，處理資產(chǎn)泡沫，銀行收緊貸款，房地產(chǎn)行業(yè)陷入不安與沉寂中。

到了1996年，我國(guó)出現(xiàn)了有史以來(lái)的第 一次“產(chǎn)能過(guò)?！薄Ｄ菚r(shí)全國(guó)鋼鐵產(chǎn)量?jī)H1億噸、紗錠僅5000萬(wàn)支就過(guò)剩，還有其他許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也都出現(xiàn)了低水平的“過(guò)?！薄?/p>

“當(dāng)時(shí)是做項(xiàng)目找死、不做項(xiàng)目等死，樓市和經(jīng)濟(jì)都受到了沖擊?！泵蠒蕴K說(shuō)。

面對(duì)這種狀況，孟曉蘇大膽提議，“住房建設(shè)可以成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。孟曉蘇的觀點(diǎn)提出后，原國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家體改委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家科委很快予以呼應(yīng)，并和中房集團(tuán)共同設(shè)立課題組，啟動(dòng)住房建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)研究與住房制度改革方案設(shè)計(jì)。這個(gè)房改課題組由楊慎、洪虎、鄭新立、尚勇等人擔(dān)任顧問(wèn)，由孟曉蘇擔(dān)任課題組組長(zhǎng)，成員中包括梁運(yùn)斌、印坤華、高材林等專家。

“房改課題組從1996年10月開(kāi)始工作，到北京、上海、廣東、江蘇等多地進(jìn)行調(diào)研。到1998年3月完成課題報(bào)告，歷時(shí)一年半?！泵蠒蕴K說(shuō)。

在這一基礎(chǔ)上，1998年7月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該通知正式開(kāi)啟了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，結(jié)束了福利分房制度。提出的各項(xiàng)政策包括提薪降息鼓勵(lì)消費(fèi)、完善住房供應(yīng)體系、開(kāi)展住房抵押貸款、放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)、支持住房企業(yè)發(fā)展等核心內(nèi)容，將我國(guó)住房建設(shè)與分配推向商品化與市場(chǎng)化。

從1998年房改到2003年間，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)了活力。到了2003年，鋼鐵產(chǎn)業(yè)從供過(guò)于求變成了供不應(yīng)求，產(chǎn)能達(dá)到了2億噸。

“那時(shí)主管部門提到房地產(chǎn)可不像現(xiàn)在這樣‘火冒三丈’，而是非常小心地呵護(hù)著房地產(chǎn)業(yè)，到處講房地產(chǎn)業(yè)的好話。那是房改以后，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)了諸多產(chǎn)業(yè)后所應(yīng)得的贊許。”孟曉蘇表示。

但有一件事讓孟曉蘇覺(jué)得可惜?！爱?dāng)年的房改方案已經(jīng)提出了住房雙軌制，即由市場(chǎng)提供商品房，由政府提供保障房。原因是我們認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展中，不可能沒(méi)有低收入者，無(wú)論何時(shí)何地政府都要重點(diǎn)照顧好這部分人群的居住問(wèn)題?？渴裁凑疹櫮?？主要是靠完善住房保障體系。”

但這一方案后來(lái)并沒(méi)有有效實(shí)施，在眾多專家的眼中，這一方案多年被主管部門忽略幾近12年，這是發(fā)展中的失誤。一度主管部門希望將保障房建設(shè)任務(wù)交由市場(chǎng)解決，期間推出了“9070”等政策，希望房?jī)r(jià)有所下降?！暗@樣設(shè)計(jì)老百姓就能買得起房嗎？他們以為老百姓4斤龍蝦吃不起，1斤的龍蝦就應(yīng)該吃得起。他們不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒笨雞蛋?！泵蠒蕴K引用央視小品“不差錢”中的典故來(lái)比喻。

孟曉蘇認(rèn)為，因缺乏保障房，當(dāng)?shù)褪杖霟o(wú)房家庭發(fā)出抱怨時(shí)，輿論便被引導(dǎo)將矛頭指向開(kāi)發(fā)商，試圖把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形象“妖魔化”，其實(shí)提供保障房是政府的責(zé)任。“我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)形象并不差，公道自在人心，不少房地產(chǎn)企業(yè)家很受人尊重。這些年人們對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)逐漸有了正確認(rèn)識(shí)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?！?/p>

對(duì)于主管部門的忽略，孟曉蘇和原建設(shè)部副部長(zhǎng)楊慎也曾呼吁多年?！?010年李克強(qiáng)帶著遼寧棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)入國(guó)務(wù)院后，才在全國(guó)展開(kāi)了保障房建設(shè)?！泵蠒蕴K說(shuō)。

房地產(chǎn)行業(yè)仍有美好的未來(lái)

目前，中央已經(jīng)明確提出，要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于這一機(jī)制，孟曉蘇比較認(rèn)可，“我們要把欠的賬補(bǔ)回來(lái)。改革開(kāi)放這么多年了，有很多記憶被人們淡忘了。當(dāng)年房改的目的就是要把商品化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引入到住房建設(shè)與分配領(lǐng)域。今天我們要不忘初心?！?/p>

他還說(shuō)，“我們的主管部門能不能重讀一下房改方案的最初設(shè)計(jì)，我們要走的是雙軌制，由政府提供保障房，由市場(chǎng)提供商品房?，F(xiàn)在，這樣的設(shè)計(jì)也寫(xiě)入到了國(guó)務(wù)院的政府工作報(bào)告中去，提出以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。如果從這個(gè)角度來(lái)看，我想調(diào)控者應(yīng)該明白要做什么？是要更多地想辦法解決住房保障問(wèn)題。”

但孟曉蘇始終看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

他說(shuō)，住房商品化推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，使它成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。具體來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的3580億元，一路增長(zhǎng)到2018年的15萬(wàn)億元，20年間增幅達(dá)到40倍；由此拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的7.8萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2017年的82.7萬(wàn)億元，20年間增長(zhǎng)了10倍。許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)拉動(dòng)下增長(zhǎng)迅猛，紛紛成為世界第 一。譬如中國(guó)鋼鐵產(chǎn)量占世界50%以上，水泥產(chǎn)量占世界產(chǎn)量60%，電解鋁產(chǎn)量占世界65%，平板玻璃產(chǎn)量占世界50%，化纖產(chǎn)量占世界70%，建筑陶瓷產(chǎn)量占世界52%，發(fā)電量、煤炭產(chǎn)量、工程機(jī)械、港口吞吐量等都是世界第 一。房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大拉動(dòng)作用不可低估。

房改所帶來(lái)的另一個(gè)顯著變化是居民住房條件的迅速改善。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從房改前的17平方米提高到2018年的39平方米，戶均一套住房。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，他說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要注重供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力解決人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要與不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。在管理上需要各地精 準(zhǔn)施政，更要有改革創(chuàng)新精神。

同時(shí)，要提倡“租購(gòu)并舉”，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，這就需要相關(guān)配套政策扶持；要用“共有產(chǎn)權(quán)房”降低購(gòu)房門檻，讓“夾心層居民”早日實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想，就需要政府減少一些當(dāng)期地價(jià)收入，而把部分地價(jià)轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)；要加快推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地改革，其中需要改革的方面更多；要通過(guò)建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”把城市房地產(chǎn)投資與城市購(gòu)買力引入農(nóng)村，讓鄉(xiāng)里農(nóng)民可以共享改革發(fā)展的成果，更要在試點(diǎn)突破與修改法律法規(guī)上有所作為。