廣水碧桂園·鳳凰灣

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對(duì)政策反應(yīng)敏感的地產(chǎn)股在經(jīng)歷了一季度的“漲”和二季度的“跌”之后，7月份迎來(lái)沖高回落行情?！皼_高”源于資金面轉(zhuǎn)暖和上半年良好的業(yè)績(jī)預(yù)期，“回落”則主要源于政策面的收緊。

從中房智庫(kù)研究員統(tǒng)計(jì)的7月百?gòu)?qiáng)市值榜數(shù)據(jù)可以看出，7月百?gòu)?qiáng)市值房企的總市值52219億元，相比6月的52821億元微跌。

從二季度中央不斷釋放信號(hào)重新定調(diào)房地產(chǎn)，整個(gè)地產(chǎn)股即陷入疲軟，而7月以來(lái)，隨著不少典型房企發(fā)布中期業(yè)績(jī)盈利預(yù)告，市場(chǎng)普遍認(rèn)為上半年房企業(yè)績(jī)“超預(yù)期”增長(zhǎng)，受良好預(yù)期影響，多只房地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)上漲。

然而好景不長(zhǎng)，對(duì)政策的高度敏感導(dǎo)致地產(chǎn)股在7月底再次迎來(lái)集體下跌。7月30日中共中央政治局會(huì)議中再次明確“房住不炒”，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，并提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。受此影響7月31日地產(chǎn)股早盤(pán)全線下跌，wind統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)日午盤(pán)時(shí)，A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)127家房企中有110家下跌，龍頭房企如萬(wàn)科A、碧桂園、中國(guó)恒大、保利發(fā)展無(wú)一幸免。

從個(gè)股情況看，本月新城系在月初即遭遇“黑天鵝事件”，旗下上市平臺(tái)新城發(fā)展控股和新城控股下跌慘重，月環(huán)比跌幅分別為35.33%和33.86%，毫無(wú)懸念地占據(jù)本月跌幅榜榜首；此外，市北高新、浦東金橋、泰禾集團(tuán)、張江高科、陸家嘴、佳兆業(yè)集團(tuán)市值月度跌幅均超過(guò)15%。與之相反的是不少個(gè)股逆勢(shì)上漲，上海臨港、寶龍地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋位列漲幅榜前三，漲幅分別為88.62%、22.78%、20.31%。

業(yè)績(jī)強(qiáng)勁難抵政策收緊

根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)，受多重外部因素影響，A股和港股市場(chǎng)資金觀望情緒較濃,但兩地市場(chǎng)地產(chǎn)股整體走勢(shì)比較強(qiáng)勁。

7月，雖然上市房企還未披露半年報(bào)，但也陸續(xù)有企業(yè)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)。從已發(fā)布的中期業(yè)績(jī)預(yù)告情況來(lái)看，雖然外界報(bào)道中房企生存環(huán)境日益艱難，但是企業(yè)業(yè)績(jī)卻依然亮眼，結(jié)算增加、毛利率提升等因素導(dǎo)致市場(chǎng)普遍認(rèn)為房企中期業(yè)績(jī)“超預(yù)期”。

具體來(lái)看，在A股20多家主流房企中，至少有9家房企已經(jīng)披露中期業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中保利地產(chǎn)、綠地控股、陽(yáng)光城、金科股份、藍(lán)光發(fā)展、大悅城等多家房企凈利潤(rùn)增速不低于40%。

招商證券在其研究報(bào)告中指出，基于對(duì)結(jié)算量（銷(xiāo)售滯后邏輯或者竣工比例邏輯）、結(jié)算價(jià)、毛利率、權(quán)益比等關(guān)鍵變量的趨勢(shì)性推算，市場(chǎng)對(duì)主流房企的年度業(yè)績(jī)（或者業(yè)績(jī)中樞）是有基本預(yù)期的，但由于短期結(jié)算波動(dòng)大（交付多少）、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)差異（毛利高低不等），以及全年占比偏低等因素，市場(chǎng)其實(shí)很難對(duì)中期或者季度業(yè)績(jī)形成共識(shí)，所以市場(chǎng)對(duì)中期業(yè)績(jī)并沒(méi)有所謂的一致預(yù)期，所謂的“超預(yù)期”主要是指中期業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@超過(guò)全年業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>

事實(shí)上，隨著行業(yè)集中度的提升，龍頭房企的業(yè)績(jī)總體表現(xiàn)穩(wěn)定，除了小房企凈利潤(rùn)下滑嚴(yán)重，資金鏈緊繃，大部分中型及大型房企中報(bào)和年報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)均可圈可點(diǎn)，所以在每年業(yè)績(jī)發(fā)布期，地產(chǎn)股會(huì)迎來(lái)一波助推上漲。

雖然中報(bào)業(yè)績(jī)好于預(yù)期的表現(xiàn)助推了本月地產(chǎn)股整體回升，但普遍難以回升到二季度下跌前的市值水平。7月30日，中共中央政治局會(huì)議再次定調(diào)房地產(chǎn)，同時(shí)指出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，這意味著各地目前的調(diào)控政策暫時(shí)不會(huì)往寬松方向發(fā)展，甚至在個(gè)別連續(xù)上漲的地區(qū)，還將落實(shí)更加從嚴(yán)從緊的調(diào)控措施。

受此影響，7月31日，地產(chǎn)股全線慘跌。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天wind房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)下跌2.52%，報(bào)收3689.79。個(gè)股方面，市北高新下跌9.98%，嘉凱城下跌9.21%，頭部房企如萬(wàn)科A下跌3.55%，保利地產(chǎn)下跌2.8%；內(nèi)房股方面，碧桂園下跌1.84%，中國(guó)恒大下跌1.18%，世茂房地產(chǎn)、旭輝控股等企業(yè)均有不同程度下跌。

上海臨港市值近翻倍

新城系縮水三分之一

根據(jù)中房智庫(kù)研究員的統(tǒng)計(jì)，本月雖然百?gòu)?qiáng)市值房企的市值總和整體變化不大，但從上市房企漲跌數(shù)量上看，市值下跌房企仍居多數(shù)。100家房企中有64家總市值縮水，33家房企總市值實(shí)現(xiàn)上漲，濱江集團(tuán)持平，中梁控股剛剛上市無(wú)環(huán)比數(shù)據(jù)，深深房A繼續(xù)停牌。

在所統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)市值房企中，有14家房企總市值保持在千億以上，數(shù)量比上月減少一家，新世界發(fā)展市值由1099億元跌至998億元，跌出千億市值榜單。千億市值房企僅 有兩家上漲，其余12家均有不同程度下跌。保利地產(chǎn)憑借強(qiáng)勁的中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)領(lǐng)漲千億房企，漲幅11.38%，在整個(gè)百?gòu)?qiáng)市值榜單中，該漲幅也居于前列。此外，萬(wàn)科A本月漲幅2.07%，成為另一上漲強(qiáng)勁的千億市值房企。本月千億市值房企跌幅最 大的是碧桂園，跌10.13%；港資房企太古地產(chǎn)和九龍倉(cāng)置業(yè)緊隨其后，跌幅分別為9.85%和9.75%。

與上述企業(yè)相比，下跌最為慘重的當(dāng)屬新城系兩大上市平臺(tái)。7月對(duì)新城系公司來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。受公司原實(shí)際控制人個(gè)人原因被刑拘的影響，新城系“黑天鵝事件”不斷發(fā)酵，旗下上市平臺(tái)新城控股、新城發(fā)展控股和新城悅股價(jià)在一月之內(nèi)經(jīng)歷過(guò)山車(chē)式的下跌。最終，港股新城發(fā)展控股和A股新城控股月環(huán)比分別下跌35.33%和33.86%，位列跌幅榜第兩位，新城控股總市值從近900億元蒸發(fā)至600億元左右；港股新城發(fā)展控股總市值從533億元縮水至345億元。

躋身跌幅榜前三的還有市北高新，6月總市值縮水28.01%，下跌主要源于中期業(yè)績(jī)大幅預(yù)減。公告顯示，預(yù)計(jì)公司2019年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元，與上年同期相比減少80%到90%之間；歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)同比減少105%到117%。

與市北高新同屬上海自貿(mào)區(qū)板塊的上海臨港則與前者有著截然不同的命運(yùn)。上海臨港以88.62%的漲幅位列7月市值百?gòu)?qiáng)榜首位，總市值從349億元增至658億元。上海臨港的市值飆升主要得益于上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)概念的利好。華泰證券指出，雖然7月以來(lái)市場(chǎng)低迷，但是以北上資金為代表的外資持續(xù)關(guān)注增持上海自貿(mào)區(qū)主體的概念股，上海臨港就是其中之一。

政策收緊但基本面向好

7月30日的中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大，不僅重申了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，而且首 次提出了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這樣的表述彰顯了中央對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心和對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心，也一定程度上打消了地方政府和房企對(duì)“救市”的幻想。在此政策背景下，相信下半年房企融資將進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到更為嚴(yán)厲的監(jiān)管。

當(dāng)然，政策的收緊并不意味著房企的悲觀。實(shí)際上，目前，無(wú)論從房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)工數(shù)據(jù)、行業(yè)投資增速和房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)幾個(gè)方面來(lái)看，房地產(chǎn)基本面仍然強(qiáng)勁。從開(kāi)工數(shù)據(jù)上看，上半年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)10.1%，仍然維持了兩位數(shù)的增速，且6月這一數(shù)據(jù)環(huán)比5月增長(zhǎng)4.9%，這也是房企中期業(yè)績(jī)能夠超預(yù)期的原因之一。從行業(yè)投資增速方面來(lái)看，2019上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為11%，相比歷史數(shù)據(jù)也維持在高位。從銷(xiāo)售端業(yè)績(jī)來(lái)看，雖然6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下滑2.2%，但降幅比5月份有所縮小，其中銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)4.2%，比5月份提升3.6%。

國(guó)泰君安地產(chǎn)策略報(bào)告指出，2019年地產(chǎn)板塊的彈性主要在于區(qū)域市場(chǎng)的變化，國(guó)家對(duì)于城市發(fā)展的戰(zhàn)略也由全面城鎮(zhèn)化聚焦至大城市的城鎮(zhèn)化，落戶(hù)政策的整體寬松一定程度上形成對(duì)限購(gòu)的對(duì)沖。政策、資金和市場(chǎng)維度進(jìn)入全面友好期，全年的N型走勢(shì)確立。

雖然國(guó)泰君安的報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)后市走勢(shì)較為看好，但落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)，還是應(yīng)該從自身發(fā)展上尋求突破。招商證券的研究報(bào)告指出，真正高周轉(zhuǎn)的公司才是“好公司”，而這需要公司在產(chǎn)品定位、拿地范式、IRR、精裝修比例、供應(yīng)鏈融資（高周轉(zhuǎn)五要素）都做到足夠優(yōu) 秀。