隨著樓市下行壓力的加劇，今年的“金九”行情爽約了。

　　克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。

　　從各線城市表現(xiàn)上看，一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。其中，上海以45%同比跌幅居首，北京、廣州和深圳的同比跌幅都在30%附近；24個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%，同比跌幅擴(kuò)至23%。其中，近8成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，熱點(diǎn)城市廈門、武漢、寧波等同比跌幅都在20%附近，壓力城市昆明、長(zhǎng)春、南寧等同比更是腰斬。僅杭州、成都等個(gè)別城市仍保持熱度，同比仍實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

　　另一方面，百?gòu)?qiáng)房企銷售承壓、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期。9月份百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤金額環(huán)比首次下降，同比下降接近四成。超九成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，同比降幅大于30%的企業(yè)超六成，逾半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。

　　超九成百?gòu)?qiáng)房企9月銷售業(yè)績(jī)同比下滑

　　具體來(lái)看，企業(yè)層面，百?gòu)?qiáng)房企9月單月業(yè)績(jī)不及8月。

　　根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告，9月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%，7-9月單月業(yè)績(jī)連續(xù)三個(gè)月同比下跌，且同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　自下半年以來(lái)，受市場(chǎng)整體降溫影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期。從累計(jì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，前三季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)22.8%和12.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偌铀俜啪彙?/p>

　　具體到企業(yè)表現(xiàn)，9月百?gòu)?qiáng)房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，也有近9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

　　整體來(lái)看，9月份逾半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。其中，在全口徑TOP50中，有21家房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比上升。陽(yáng)光城9月單月銷售業(yè)績(jī)高達(dá)209.9億元，也是僅有的一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。

　　規(guī)模格局進(jìn)一步分化，中小房企增長(zhǎng)空間受限

　　百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化。

　　報(bào)告顯示，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)增長(zhǎng)穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。其中，10強(qiáng)房企1-9月銷售操盤金額門檻達(dá)到2138億元，同比增幅最高達(dá)33%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。

　　另外值得注意的是，TOP50房企銷售操盤金額門檻僅保持在426.9億元，門檻增幅低于其他梯隊(duì)房企。此外，截至9月末，百?gòu)?qiáng)房企的銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)23.5%至173億元，而TOP200房企門檻則同比降低1.8%至44.1億元，銷售規(guī)模格局進(jìn)一步分化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　此外，從集中度方面來(lái)看，前三季度百?gòu)?qiáng)和TOP200房企銷售操盤金額集中度分別為65.3%和72.5%，較去年同期分別降低0.4和0.6個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，TOP3龍頭房企規(guī)模增速放緩明顯，截至9月末TOP3房企銷售操盤金額集中度較去年同期顯著降低2.4個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。

　　但同時(shí)，TOP4-10和TOP21-30梯隊(duì)房企的市場(chǎng)份額則穩(wěn)中有升，集中度分別提升1.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，50強(qiáng)之后房企的銷售金額集中度較去年同期也略有降低，中小規(guī)模房企增長(zhǎng)空間進(jìn)一步受限。

　　四季度市場(chǎng)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)

　　2021年僅剩下最后三個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入全面沖刺階段，但四季度并不容樂(lè)觀，房企去化壓力有增無(wú)減。

　　宏觀政策層面，并未有明顯放松跡象，“房住不炒”仍然是調(diào)控主基調(diào)。在此之下，一二手市場(chǎng)、金融供需兩端、土地市場(chǎng)等方方面面迎來(lái)全面監(jiān)管，并對(duì)行業(yè)帶來(lái)不可逆轉(zhuǎn)的變化。

　　央行此前曾在第三季度例會(huì)提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，四季度嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍是底線，房企融資可能仍將堅(jiān)持去杠桿，居民購(gòu)房信貸政策有望適度調(diào)整，表現(xiàn)為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場(chǎng)正常交易。受此影響，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，成交有望企穩(wěn)回升，尤其是那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一二線以及強(qiáng)三線城市，成交整體提升幅度或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>