房屋購買合同

? 房屋購買合同，主要涵蓋房屋權(quán)屬，成交方式，成交價(jià)格，產(chǎn)權(quán)狀況，房屋交付，違約責(zé)任，稅費(fèi)相關(guān)規(guī)定，權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，爭(zhēng)議解決等方面。

定金協(xié)議

? 交了定金的情況下會(huì)簽訂定金協(xié)議。定金協(xié)議主要確定定金的額度及支付方式，定金協(xié)議一旦簽訂，便具有法律效力，任何一方違約，都需要承擔(dān)法律責(zé)任。定金協(xié)議主要包括：房屋情況概括，房屋交易情況，定金的額度及支付方式，其他的約定等。

補(bǔ)充協(xié)議

? 補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)。因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同項(xiàng)目的具體情況來約定的，所以，在某種程度上，補(bǔ)充協(xié)議比購房合同還重要。

買房簽合同的注意事項(xiàng)

??1、違約金的約定

? 相對(duì)來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、設(shè)計(jì)變更到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對(duì)較大。約定違約金時(shí)，需要注意：

? 1）在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對(duì)等的前提下實(shí)質(zhì)上對(duì)購房者是有利的。除非購房者對(duì)自己的付款預(yù)期實(shí)在沒有把握?？梢詫⒀悠诟犊詈脱悠诮环康倪`約金約定為房?jī)r(jià)款的萬分之五以上(一般開發(fā)商會(huì)約定為萬分之三);

? 2）解除合同返還房款時(shí)將同時(shí)返還的同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大;

? 3）在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對(duì);

? 4）在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。

? 如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無，違約時(shí)賠償是法律規(guī)定的，無須再約定。應(yīng)當(dāng)約定沒有損失時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任及有損失但很難計(jì)算時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任，才能使違約條款能落到實(shí)處。

??2、陳述性條款的約定

? 示范文本有很多陳述性條款，如預(yù)售許可證號(hào)、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)、規(guī)劃用途、房屋套內(nèi)使用面積等等，這些條款在開發(fā)商提供的示范合同中經(jīng)常已被劃掉。但這個(gè)并不是無關(guān)緊要的細(xì)節(jié)，開發(fā)商的責(zé)任有些就隱含在這些陳述性條款中。比如套內(nèi)使用面積，最好寫入合同。

? 買房時(shí)必須爭(zhēng)取把簽合同真正想要的東西寫在合同上。否則我們不知道建筑面積里屬于我們的到底是多少。也便于在開發(fā)商設(shè)計(jì)變更或施工原因造成套內(nèi)面積縮水而總面積不變時(shí)追究其違約責(zé)任。

? 其他陳述性條款也是一樣，陳述本身即包含了保證陳述內(nèi)容真實(shí)的承諾，是對(duì)開發(fā)商誠信履約的督促和規(guī)制。便于在開發(fā)商提供虛假信息時(shí)認(rèn)定合同無效和追究其違約責(zé)任。

??3、廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款

? 如果你決定購買一坐房產(chǎn)是因?yàn)閺V告或樓書中的綠地、水景、會(huì)所或即將實(shí)施的市政規(guī)劃的話，最好將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款，使其真正成為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。

? 如果開發(fā)商不肯寫只是因?yàn)樾星榛鸨└緫械梅笱?，可以約定“開發(fā)商提供的樓書、廣告資料視為本合同附件，如有變更將承擔(dān)違約責(zé)任”，在什么情形下承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任最好明確，比如水景變成了車棚，違約金如何計(jì)算。

??4、貸款不成的約定

? 如果購房合同簽定后，因資信記錄等原因銀行不予放貸，則購房者的履約能力就可能會(huì)出現(xiàn)問題，如果不在合同中事先妥善約定，就要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取約定，自雙方簽訂房屋買賣合同之日起，購房者應(yīng)向相應(yīng)貸款銀行的指定機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)貸款所需的全部文件資料和費(fèi)用，否則，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。如果因貸款銀行改變貸款條件等原因而致使購房者無法成功申請(qǐng)銀行貸款的，買賣雙方均可解除本合同。