首先，小編告訴你，一個(gè)資質(zhì)完備的開發(fā)商，應(yīng)該要具備“五證”。大家在買房的時(shí)候，除了要考慮位置、戶型、價(jià)格幾個(gè)因素，還有一個(gè)很重要的因素，是大家千萬不能忽略的，那就是房子的五證，所以遇上五證不全的房子怎么辦就值得考慮。

　　一、房地產(chǎn)五證是哪些?

　　“五證”指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

　　1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是開發(fā)商合法拿地、用地的憑證，證明該項(xiàng)目的位置、用途符合政府制定的城市規(guī)劃。

　　2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

　　3、《國有土地使用證》是政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證，主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍。

　　4、《建筑工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

　　5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

　　二、五證不全的房子有何風(fēng)險(xiǎn)?

　　1、土地性質(zhì)不合法在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因?yàn)閲颐鞔_規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。

　　2、土地使用權(quán)不合法開發(fā)商缺少《國有土地使用證》，就沒有在土地上建造房子的資格，市民的購房協(xié)議是得不到法律保護(hù)的，屬于無效的。

　　3、工程建設(shè)手續(xù)不合法有的項(xiàng)目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補(bǔ)辦工程建設(shè)手續(xù)，那面臨的后果是最嚴(yán)重的，即有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題，有時(shí)交了罰款后也能補(bǔ)辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會(huì)出現(xiàn)。實(shí)際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購房者最應(yīng)小心，一般不要購買。

　　4、項(xiàng)目施工進(jìn)度未達(dá)到規(guī)定提前銷售這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售，即先收取一定的認(rèn)購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時(shí)才能銷售。相對于現(xiàn)房而言，期房的風(fēng)險(xiǎn)本身就很大，而提前銷售，風(fēng)險(xiǎn)又在期房的基礎(chǔ)上大大增加了。而有的項(xiàng)目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風(fēng)險(xiǎn)就更不用說了。如果您確實(shí)要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

　　5.不能辦理房產(chǎn)證銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無效。一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。另外，如果開發(fā)商最終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。

　　三、購買商品房有哪些注意事項(xiàng)?

　　1、作為開發(fā)商必須有相關(guān)資質(zhì)證書。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，即一個(gè)企業(yè)要從事房地產(chǎn)開發(fā)，除了要具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照外，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)證書。

　　2、不同的開發(fā)商具有不同級別的資質(zhì)證書。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》根據(jù)注冊資本、經(jīng)營年限、往年業(yè)績、人員構(gòu)成等條件將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四4個(gè)等級。其中一級最高，四級最低。

　　3、購房者在購房之前應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出具自己的資質(zhì)證書，根據(jù)資質(zhì)證書，可以很直觀地判斷出開發(fā)商的實(shí)力和資信情況。

　　4、開發(fā)商的資質(zhì)可以到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門查詢，打電話給他們說出樓盤的名稱(開發(fā)商的名稱)應(yīng)該可以查到。

　　5、簽訂商品房買賣合同時(shí)，對于交房條件，交房期限，辦證期限，逾期交房違約金及逾期辦證違約金等重要條款，做到約定具體明確，以免履行中產(chǎn)生爭議。

　　6、另外，國家規(guī)定開發(fā)商在售房時(shí)必須公示五證。如果沒有公示，可以要求其出示給你，如果拒絕，則向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門舉報(bào)。因此，小編再次提醒您，去看房時(shí)，在條件允許的情況下可以要求開發(fā)商出具證書原件。如果是期房，要看看《商品房預(yù)售許可證》上的預(yù)售范圍，保證自己想要購買的樓房，在預(yù)售范圍內(nèi)。

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