截止到2021年5月，全市共有213個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，承接了321個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中，80%以上是通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位招標(biāo)引進(jìn)的前期物業(yè)，為隨州物業(yè)行業(yè)從無(wú)到有，由弱到強(qiáng)，穩(wěn)步發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。隨著物業(yè)行業(yè)政策法規(guī)的不斷完善，業(yè)主維權(quán)觀(guān)念逐步增強(qiáng)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)先后成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主、業(yè)委會(huì)與前期物業(yè)企業(yè)的矛盾也隨之凸顯出來(lái)，解聘前期物業(yè)、選聘新物業(yè)的呼聲越來(lái)越高。目前，中心城區(qū)部分小區(qū)業(yè)委會(huì)與前期物業(yè)企業(yè)矛盾日漸激化，形成原物業(yè)退不出、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的尷尬境地，小區(qū)管理質(zhì)量急劇下降，業(yè)主怨聲載道。因此，亟需制定一個(gè)文件來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐及退出住宅小區(qū)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障物業(yè)服務(wù)活動(dòng)依法有序進(jìn)行。

二、起草的依據(jù)

根據(jù)《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》和湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等十七部門(mén)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》要求，并參照武漢市、長(zhǎng)沙市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐及退出項(xiàng)目管理暫行辦法等有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

三、主要內(nèi)容

(一)??明確了文件制定的依據(jù)、范圍、原則，以及市縣兩級(jí)住建部門(mén)、各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)職責(zé)，對(duì)物業(yè)企業(yè)、建設(shè)單位、協(xié)會(huì)提出要求。(第1--6條)

(二)明確了業(yè)主大會(huì)解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或決定自主管理物業(yè)的程序和表決方式，并接受街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督。提出了慎用辭退權(quán)。(第7條)

(三)明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)退出住宅小區(qū)的五種情形。且規(guī)定不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決，階段性工作未完成為由拒絕退出。(第8條)

(四)明確了前期物業(yè)服務(wù)期間，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解約的程序和要求。(第9條)

(五)明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)約或者提前解除合同的程序和要求。首次業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，必須就是否續(xù)聘和解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。(第10-11條)

(六)重點(diǎn)明確了新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接程序，以及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)移交的具體事項(xiàng)。(第12-13條)

(七)明確了業(yè)主委員會(huì)擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，不依法履行職責(zé)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的違法違規(guī)行為處理規(guī)定。(第14-16條)

(八)明確了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的處理規(guī)定，以及對(duì)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)進(jìn)駐物業(yè)項(xiàng)目行為的處理。(第17-20條 )

四、征求意見(jiàn)情況

2021年5月至8月，我局書(shū)面征求各縣市區(qū)住建局、城區(qū)各街道辦事處、市物業(yè)協(xié)會(huì)及部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)意見(jiàn)，共收集意見(jiàn)21條，采納3條。期間，分管副局長(zhǎng)多次召開(kāi)法律顧問(wèn)參加的專(zhuān)題會(huì)議研討，以及物業(yè)企業(yè)座談會(huì)，聽(tīng)取各方意見(jiàn)和建議進(jìn)一步修改完善。6月22日--7月22日，在市政府網(wǎng)站公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)。7月28日，神農(nóng)律師事務(wù)所出具了審查意見(jiàn)。