1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開，與去年相比，本次工作會議有了更多新提法，如首次強調(diào) “增信心、防風險、穩(wěn)增長”，提出在房地產(chǎn)領域“建立部省市調(diào)控責任機制”、2022年繼續(xù)保持政策連續(xù)穩(wěn)定，但講究協(xié)調(diào)性、精準性。

　　基于工作會議上釋放的內(nèi)容，業(yè)內(nèi)人士預計，2022年樓市調(diào)控政策會有松綁。

　　同日，樓市亦迎來另一重實質(zhì)性利好——LPR“雙降”。

　　從央行公布的最新LPR報價結果來看，1年期LPR報3.70%，較上個月報價下調(diào)10個基點；5年期以上品種從4.65%下調(diào)5個基點至4.6%，此前連續(xù)20個月維持不變。

　　眾所周知，5年期LPR與房貸息息相關，此次央行官宣5年期LPR下調(diào)，對樓市釋放出重磅信號，對背負著按揭房貸的個人和家庭是重大利好，會直接降低利息支出。

　　據(jù)測算，本次5年期以上LPR下調(diào)，相當于100萬元貸款、30年月供的情況下，每月可以少交30元，合計月供節(jié)省10772元。如果貸款200萬相當于月供節(jié)省60元左右，一年可節(jié)省720元。

　　受此影響，當日港股地產(chǎn)板塊再迎大漲，截至收盤，融創(chuàng)中國漲15.22%，合景泰富、時代鄰里、時代中國控股、佳兆業(yè)集團漲超13%；世茂集團、龍光集團漲超10%。

　　密集釋放積極信號

　　此次LPR下調(diào)可以說有跡可循。去年12月以來，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，明確“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”，而推動本輪LPR下調(diào)的直接原因，則在于17日以來央行每日執(zhí)行的新操作。

　　1月17日，MLF、逆回購超預期降息10個基點，超出市場預期，被市場普遍解讀為貨幣政策轉向寬松的信號。

　　1月18日，央行開年首場發(fā)布會上，央行副行長劉國強表示，充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，避免信貸塌方，這場發(fā)布會上，“房地產(chǎn)”被提及20次，意味深長。

　　1月19日，央行發(fā)布公告，對LPR報價行和發(fā)布時間作出調(diào)整，調(diào)整后的報價時間提前至股市開盤前。對于這一調(diào)整，央行表示是為了加強預期管理，促進LPR發(fā)布時間與金融市場運行時間更好銜接。市場人士認為，此舉體現(xiàn)了央行主動作為、靠前發(fā)力。

　　事實上，LPR的下調(diào)也將影響各行各業(yè)，惠及更多主體。正如劉國強日前表示，LPR是一個宏觀變量，它的變動不針對具體的行業(yè)，對所有行業(yè)都有影響，是一個總量性的、普惠性的。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，LPR利率下調(diào)將有助于推動企業(yè)融資成本穩(wěn)中有降，減少實體經(jīng)濟融資成本，提振融資需求；同時，房地產(chǎn)市場下行壓力也會有所緩解，將有效對沖當前經(jīng)濟發(fā)展面臨的“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

　　中銀證券全球首席經(jīng)濟學家管濤表示，LPR利率如期下調(diào)，宣告全面降息的措施完全落地。這體現(xiàn)了央行認真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議對于穩(wěn)增長政策靠前發(fā)力，跨周期與逆周期調(diào)控政策有機結合的要求。

　　“實際上從去年下半年，中央重提完善宏觀政策跨周期設計和調(diào)節(jié)以來，市場對于央行降息就有所期待。降息政策正式兌現(xiàn)，回應了市場關切?！惫軡Q。

　　后續(xù)仍有寬松空間

　　此次LPR降息中，5年期LPR是時隔近2年來首度下調(diào)，1年期LPR則是繼上個月下調(diào)5個基點后再度下調(diào)。

　　中泰證券首席分析師楊暢表示，此次LPR“雙降”透露出三層政策意圖：一是通過降低貸款利率，降低融資成本，從資金供給端刺激經(jīng)濟的意圖較為明顯；二是非對稱式下降，體現(xiàn)出加大力度支持制造業(yè)投資和消費的政策意圖；三是非對稱式下降反映出對于房地產(chǎn)相關信貸的支持態(tài)度，又表明政策以穩(wěn)為主和相機抉擇。

　　此次降息傳達穩(wěn)定但不刺激的信號?！?2月未降低5年期LPR，主要是考慮到擔心給市場傳達刺激、托底樓市的信號，”李宇嘉分析稱，彼時10-11月樓市正在觸底回升，但到了1月份，考慮到“三穩(wěn)”、“三?！?保交樓、保民生、保穩(wěn)定)，迫切需要降低貸款利率，降低按揭成本和月供，激勵銀行降低貸款利率，積極放貸，激勵購房者入市。

　　各方普遍認為，LPR“雙降”進一步展現(xiàn)了穩(wěn)增長的決心。李宇嘉認為，此舉對于降低房貸月供負擔、激勵購房者入市、促進開發(fā)商回款，確保房屋交付的信號意義重大。但1月份樓市繼續(xù)疲弱的話，預計還將會繼續(xù)降低LPR。在降息以及國家再次鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)住房消費，各地紓困樓市等作用下，一季度樓市或開始觸底。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼也表示，信心比黃金更重要?！按舜?年期和5年期以上LPR雙雙下降后，新增的短期和中長期貸款利率都有望進一步下行。此外，重定價日在1月20日之后的存量貸款，利率也將隨之調(diào)整，直接利好實體企業(yè)?！?/p>

　　中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟學家明明也稱，未來半年仍然存在降息窗口和必要性，但本次降息后，再一次降息則需要穩(wěn)增長和寬信用效果顯現(xiàn)的催化。預計后續(xù)還有1~2次降息的可能，時點可能在3月或6月。除此之外，降準、結構性貨幣政策工具也有望繼續(xù)推出。

　　或將帶動一二線率先回暖

　　隨著LPR利率的下降，市場寬松預期也進一步升溫，市場普遍關注的點在于究竟將對寒冬中的房地產(chǎn)帶來幾多影響？

　　事實上，房地產(chǎn)層面信貸“松動”已有征兆，據(jù)CRIC(微博)調(diào)研的10多個熱點城市信貸情況顯示，多數(shù)城市房貸利率均有了不同程度的下調(diào)，較2021年末下調(diào)幅度在10-50BP不等，整體放款周期也由此前3-6個月壓縮至1-3個月以內(nèi)。

　　除了熱點城市下調(diào)貸款利率，加速放款周期之外，2022年開年以來部分內(nèi)陸弱二三線城市也開始逐步放寬公積金貸款政策“托市”：濟南取消異地公積金貸款戶籍限制，馬鞍山、南平等提升了公積金貸款額度，北海二套申請公積金貸款降低首付比例至四成，四川自貢更是取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制，實行認貸不認房等。

　　疊加今日全國住房工作會議提出的新的工作思路及LPR下調(diào)帶來的信貸寬松環(huán)境，為地產(chǎn)行業(yè)提供了“定心丸”，但克爾瑞研究中心認為，這并非是大水漫灌的強刺激政策，對于房企而言，不能只寄望于政府“救市”，更多還是應該借此契機，調(diào)整財務結構，實現(xiàn)自身發(fā)展的良性循環(huán)。

　　“此次全面降息降準、地方信貸松動的后續(xù)影響，還是有待市場檢驗，不過可以預見的是‘強者恒強、弱者積弱’的分化格局不會發(fā)生根本性扭轉。”克爾瑞研究中心表示。

　　這體現(xiàn)在，對于人口基數(shù)和購買力相對堅挺的核心一、二線城市而言，信貸寬松更像是“錦上添花”，為合理自住需求的釋放提供了空間，整體成交經(jīng)歷階段性調(diào)整后還是有望企穩(wěn)回升；但對于需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，信貸寬松實則是“治標不治本”，房價依舊面臨一定的下行壓力，庫存高企、去化艱難等問題還是需要“以時間換空間”方能得到解決。