1月20日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，與去年相比，本次工作會(huì)議有了更多新提法，如首次強(qiáng)調(diào) “增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”，提出在房地產(chǎn)領(lǐng)域“建立部省市調(diào)控責(zé)任機(jī)制”、2022年繼續(xù)保持政策連續(xù)穩(wěn)定，但講究協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性。

　　基于工作會(huì)議上釋放的內(nèi)容，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2022年樓市調(diào)控政策會(huì)有松綁。

　　同日，樓市亦迎來(lái)另一重實(shí)質(zhì)性利好——LPR“雙降”。

　　從央行公布的最新LPR報(bào)價(jià)結(jié)果來(lái)看，1年期LPR報(bào)3.70%，較上個(gè)月報(bào)價(jià)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上品種從4.65%下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%，此前連續(xù)20個(gè)月維持不變。

　　眾所周知，5年期LPR與房貸息息相關(guān)，此次央行官宣5年期LPR下調(diào)，對(duì)樓市釋放出重磅信號(hào)，對(duì)背負(fù)著按揭房貸的個(gè)人和家庭是重大利好，會(huì)直接降低利息支出。

　　據(jù)測(cè)算，本次5年期以上LPR下調(diào)，相當(dāng)于100萬(wàn)元貸款、30年月供的情況下，每月可以少交30元，合計(jì)月供節(jié)省10772元。如果貸款200萬(wàn)相當(dāng)于月供節(jié)省60元左右，一年可節(jié)省720元。

　　受此影響，當(dāng)日港股地產(chǎn)板塊再迎大漲，截至收盤，融創(chuàng)中國(guó)漲15.22%，合景泰富、時(shí)代鄰里、時(shí)代中國(guó)控股、佳兆業(yè)集團(tuán)漲超13%；世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)漲超10%。

　　密集釋放積極信號(hào)

　　此次LPR下調(diào)可以說(shuō)有跡可循。去年12月以來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，明確“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”，而推動(dòng)本輪LPR下調(diào)的直接原因，則在于17日以來(lái)央行每日?qǐng)?zhí)行的新操作。

　　1月17日，MLF、逆回購(gòu)超預(yù)期降息10個(gè)基點(diǎn)，超出市場(chǎng)預(yù)期，被市場(chǎng)普遍解讀為貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻男盘?hào)。

　　1月18日，央行開(kāi)年首場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開(kāi)得再大一些，避免信貸塌方，這場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，“房地產(chǎn)”被提及20次，意味深長(zhǎng)。

　　1月19日，央行發(fā)布公告，對(duì)LPR報(bào)價(jià)行和發(fā)布時(shí)間作出調(diào)整，調(diào)整后的報(bào)價(jià)時(shí)間提前至股市開(kāi)盤前。對(duì)于這一調(diào)整，央行表示是為了加強(qiáng)預(yù)期管理，促進(jìn)LPR發(fā)布時(shí)間與金融市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)間更好銜接。市場(chǎng)人士認(rèn)為，此舉體現(xiàn)了央行主動(dòng)作為、靠前發(fā)力。

　　事實(shí)上，LPR的下調(diào)也將影響各行各業(yè)，惠及更多主體。正如劉國(guó)強(qiáng)日前表示，LPR是一個(gè)宏觀變量，它的變動(dòng)不針對(duì)具體的行業(yè)，對(duì)所有行業(yè)都有影響，是一個(gè)總量性的、普惠性的。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，LPR利率下調(diào)將有助于推動(dòng)企業(yè)融資成本穩(wěn)中有降，減少實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，提振融資需求；同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力也會(huì)有所緩解，將有效對(duì)沖當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

　　中銀證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管濤表示，LPR利率如期下調(diào)，宣告全面降息的措施完全落地。這體現(xiàn)了央行認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)政策靠前發(fā)力，跨周期與逆周期調(diào)控政策有機(jī)結(jié)合的要求。

　　“實(shí)際上從去年下半年，中央重提完善宏觀政策跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)于央行降息就有所期待。降息政策正式兌現(xiàn)，回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)切。”管濤稱。

　　后續(xù)仍有寬松空間

　　此次LPR降息中，5年期LPR是時(shí)隔近2年來(lái)首度下調(diào)，1年期LPR則是繼上個(gè)月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后再度下調(diào)。

　　中泰證券首席分析師楊暢表示，此次LPR“雙降”透露出三層政策意圖：一是通過(guò)降低貸款利率，降低融資成本，從資金供給端刺激經(jīng)濟(jì)的意圖較為明顯；二是非對(duì)稱式下降，體現(xiàn)出加大力度支持制造業(yè)投資和消費(fèi)的政策意圖；三是非對(duì)稱式下降反映出對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)信貸的支持態(tài)度，又表明政策以穩(wěn)為主和相機(jī)抉擇。

　　此次降息傳達(dá)穩(wěn)定但不刺激的信號(hào)?！?2月未降低5年期LPR，主要是考慮到擔(dān)心給市場(chǎng)傳達(dá)刺激、托底樓市的信號(hào)，”李宇嘉分析稱，彼時(shí)10-11月樓市正在觸底回升，但到了1月份，考慮到“三穩(wěn)”、“三?！?保交樓、保民生、保穩(wěn)定)，迫切需要降低貸款利率，降低按揭成本和月供，激勵(lì)銀行降低貸款利率，積極放貸，激勵(lì)購(gòu)房者入市。

　　各方普遍認(rèn)為，LPR“雙降”進(jìn)一步展現(xiàn)了穩(wěn)增長(zhǎng)的決心。李宇嘉認(rèn)為，此舉對(duì)于降低房貸月供負(fù)擔(dān)、激勵(lì)購(gòu)房者入市、促進(jìn)開(kāi)發(fā)商回款，確保房屋交付的信號(hào)意義重大。但1月份樓市繼續(xù)疲弱的話，預(yù)計(jì)還將會(huì)繼續(xù)降低LPR。在降息以及國(guó)家再次鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)住房消費(fèi)，各地紓困樓市等作用下，一季度樓市或開(kāi)始觸底。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼也表示，信心比黃金更重要?！按舜?年期和5年期以上LPR雙雙下降后，新增的短期和中長(zhǎng)期貸款利率都有望進(jìn)一步下行。此外，重定價(jià)日在1月20日之后的存量貸款，利率也將隨之調(diào)整，直接利好實(shí)體企業(yè)?！?/p>

　　中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明也稱，未來(lái)半年仍然存在降息窗口和必要性，但本次降息后，再一次降息則需要穩(wěn)增長(zhǎng)和寬信用效果顯現(xiàn)的催化。預(yù)計(jì)后續(xù)還有1~2次降息的可能，時(shí)點(diǎn)可能在3月或6月。除此之外，降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具也有望繼續(xù)推出。

　　或?qū)?dòng)一二線率先回暖

　　隨著LPR利率的下降，市場(chǎng)寬松預(yù)期也進(jìn)一步升溫，市場(chǎng)普遍關(guān)注的點(diǎn)在于究竟將對(duì)寒冬中的房地產(chǎn)帶來(lái)幾多影響？

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)層面信貸“松動(dòng)”已有征兆，據(jù)CRIC(微博)調(diào)研的10多個(gè)熱點(diǎn)城市信貸情況顯示，多數(shù)城市房貸利率均有了不同程度的下調(diào)，較2021年末下調(diào)幅度在10-50BP不等，整體放款周期也由此前3-6個(gè)月壓縮至1-3個(gè)月以內(nèi)。

　　除了熱點(diǎn)城市下調(diào)貸款利率，加速放款周期之外，2022年開(kāi)年以來(lái)部分內(nèi)陸弱二三線城市也開(kāi)始逐步放寬公積金貸款政策“托市”：濟(jì)南取消異地公積金貸款戶籍限制，馬鞍山、南平等提升了公積金貸款額度，北海二套申請(qǐng)公積金貸款降低首付比例至四成，四川自貢更是取消兩次住房公積金貸款須間隔12個(gè)月及以上的限制，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房等。

　　疊加今日全國(guó)住房工作會(huì)議提出的新的工作思路及LPR下調(diào)帶來(lái)的信貸寬松環(huán)境，為地產(chǎn)行業(yè)提供了“定心丸”，但克爾瑞研究中心認(rèn)為，這并非是大水漫灌的強(qiáng)刺激政策，對(duì)于房企而言，不能只寄望于政府“救市”，更多還是應(yīng)該借此契機(jī)，調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的良性循環(huán)。

　　“此次全面降息降準(zhǔn)、地方信貸松動(dòng)的后續(xù)影響，還是有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，不過(guò)可以預(yù)見(jiàn)的是‘強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者積弱’的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。”克爾瑞研究中心表示。

　　這體現(xiàn)在，對(duì)于人口基數(shù)和購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一、二線城市而言，信貸寬松更像是“錦上添花”，為合理自住需求的釋放提供了空間，整體成交經(jīng)歷階段性調(diào)整后還是有望企穩(wěn)回升；但對(duì)于需求及購(gòu)買力明顯透支的弱二、三線城市，信貸寬松實(shí)則是“治標(biāo)不治本”，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力，庫(kù)存高企、去化艱難等問(wèn)題還是需要“以時(shí)間換空間”方能得到解決。