廣水的買房人們，這兩天大家都被“房貸利率降了”刷屏了吧？

5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了“關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知”。

*圖源中國人民銀行官網(wǎng)

劃重點：

1、剛需客戶，首套自住房商業(yè)貸款，5月15日起利率最低僅4.4%；

2、二套住房商貸利率下限依舊按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；

3、“因城施策”，各城市自主確定首套和二套住房商貸利率。

這個消息一出，已有房的、還沒買房的，都表達(dá)了關(guān)注，買了的想知道自己的房貸會不會降、能降多少，還沒買的想知道能少花多少錢。

01

存量房貸，不降！

看到這，估計那些已經(jīng)買房而且已經(jīng)辦理完按揭貸款的人也會有疑問，現(xiàn)在既然房貸利率下降了，那自己已經(jīng)辦理的按揭貸款利息是否也會跟著減少呢？

在這可以肯定地告訴大家，不管銀行當(dāng)前的房貸利率政策是什么，不管房貸利率下降到什么水平，跟存量房貸都沒有任何關(guān)系。

現(xiàn)在的LPR下降20個基點，只針對新辦理的按揭貸款，也就是在央行公布這個消息之后辦理的按揭貸款，如果銀行愿意下調(diào)20個基點，那用戶房貸利率就可以按照這個規(guī)定來執(zhí)行。

但是對于已經(jīng)辦理完按揭貸款的用戶來說，不管大家按揭貸款已經(jīng)還了幾年，大家都只能按照之前的利率定價方式來還款。

以前辦理的按揭貸款有兩種定價方式。

第一種按照固定利率計息。

從2021年開始，銀行就開始批量將房貸定價模式轉(zhuǎn)化為LPR，但在轉(zhuǎn)換LPR之前，很多銀行都發(fā)布了通告，讓用戶做出選擇，當(dāng)時如果用戶選擇固定利率這種模式，那利率就不會改變。

比如有人是在2019年辦理的按揭貸款，當(dāng)時房貸利率是5.39%，如果用戶不愿意轉(zhuǎn)化到LPR定價模式，那剩余的期限用戶的貸款利率全部按照5.39%來計算，不管銀行利率出現(xiàn)什么變化，也不管LPR出現(xiàn)什么變化，跟用戶都沒有任何關(guān)系。

第二種是按照LPR定價模式來。

從2021年開始，如果大家沒有自動選擇按固定利率模式來定價，那銀行就會將存量客戶自動轉(zhuǎn)化為LPR定價模式。

轉(zhuǎn)換為LPR定價模式之后，大家的房貸利率只跟兩個因素有關(guān)。

第1個是差點。

銀行在將存量房貸轉(zhuǎn)化為LPR的時候，會按照轉(zhuǎn)化日的實際利率減去2019年12月份的LPR(4.8%)得出一個差值，這個差值會一直保持不變，直到房貸還清為止。

比如某一個人是在2021年1月份統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為LPR定價模式，當(dāng)時如果一個人的房貸利率是5.39%，對應(yīng)的差值就是5.39-4.8=59個基點。

這59個基點的差值是不會變化的。

第2個是LPR。

在計算出差值之后，最終的房貸利率就是LPR加上差值或者減去差值，其中LPR是實行動態(tài)利率，每個月央行會發(fā)布一次。

但是真正跟大家房貸利率有關(guān)的是重新定價日的LPR水平，至于重新定價日是什么時候，要看大家跟銀行進(jìn)行的約定，不過從目前各大銀行實際情況來看，很多銀行都將1月份作為重新定價月。

比如一個人在2022年1月1日重新定價，他參考的是2021年12月份的LPR，當(dāng)時LPR是4.65%，加59個基點之后，真實的房貸利率是5.24%，這個利率在整個2022年之內(nèi)都是不會改變的，哪怕目前LPR下降到4.6%，或者央行宣布下調(diào)20個基點了，但利率下跌都跟大家沒有任何關(guān)系。

所以大家不要想著央行下調(diào)房貸利率20個基點之后大家的房貸利息會減少，這是不太現(xiàn)實的問題，還是洗洗睡吧。

當(dāng)然，如果從明年開始，LPR繼續(xù)下降，那到時大家的房貸利率確實有可能會跟著減少。

02

這次通知落地之后新買首套房能省多少錢？

以農(nóng)商行為例，據(jù)了解，現(xiàn)在廣水市購買首套住房農(nóng)商行的商貸利率是5.05%，現(xiàn)在首套房貸利率下限允許調(diào)整到5年期LPR下的20個基點，而2022年5月20日中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.45%。

這意味著剛需首套利率最低可以到4.25%。

我們以30w貸款，等額本息的方式，以30年為貸款期限，分別以5.05%、4.25%的利率來計算對比一下：

每個月月供少143.82元左右，還款總額少付5.177701萬元！

03

想在廣水買房，現(xiàn)在是合適的時機(jī)嗎？

據(jù)小編最新了解，目前廣水農(nóng)商行首套房貸款利率仍為5.05%，湖北銀行利率為4.8%，至于之后是否有可能會繼續(xù)降低首套房貸利率，市場反應(yīng)需要一定時間，具體還要等待明確通知。

需要說明的是，之后即使房貸利率按照本次通知施行，這個利好，更多是對于當(dāng)下還沒買房的剛需，跟已經(jīng)在還房貸的朋友沒關(guān)系。

現(xiàn)在央行釋放的樓市利率利好，悲觀的人看到的可能是救市，但是樂觀的人卻認(rèn)為，這充分表明央行對樓市的決心，更是對經(jīng)濟(jì)的決心。

買房人房貸利率成本將進(jìn)一步降低，確有需要的話，趁著這樣的機(jī)會完全可以好好挑挑，等到市場真正回暖了，機(jī)會也就錯過了。

END

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