1.4萬億重磅資金砸向東部，龍崗異軍突起。如今城市新客廳加持，讓龍崗迎來了新格局、新發(fā)展，將成置業(yè)熱區(qū)。

7月7下午，由深圳壹地產主辦的《新格局，國際范》——深圳城市新客廳未來暢想高峰論壇，在金地·龍城中央營銷成功舉辦。

當天，海納置業(yè)會創(chuàng)始人、樓市研究專家海浪，深港兩地的房地產人地主佬；曲線買房創(chuàng)辦人、樓市媒體人曲廣寧；地產凝眸創(chuàng)始人、地產評論人羅秋華四位地產大咖齊聚一堂，帶來了一場精彩的城市新客廳未來暢享解讀。

樓市調控再升級后，公寓可能迎來補漲行情

近5年密集發(fā)展區(qū)域，仍有多條建設、規(guī)劃中軌道和鐵路。入住率已高達9成，市區(qū)產業(yè)會逐漸外溢到這買房，買周邊的交通、教育、產業(yè)等配套集合

睡城”不再，

成東部置業(yè)區(qū)域

粵港澳大灣區(qū)是國家戰(zhàn)略，整個大灣區(qū)樓市的現(xiàn)狀非常，深圳、南沙、惠陽、大亞灣等新房都賣得很好，未來半年大灣區(qū)樓市整體應該只會漲，不會跌。

雖然大灣區(qū)的規(guī)劃還沒公布，但是交通設施的互聯(lián)互通一定排在首位。深圳大都市圈未來5年會得到快速的發(fā)展，跟深圳連接的東莞、惠州等臨深的部分區(qū)域，軌道肯定要跟深圳聯(lián)通，部分區(qū)域會成為深圳事實上的郊區(qū)。

近幾年，沙井、松崗的房價后來居上，很大的原因是享受了深圳的交通規(guī)劃、交通配套的利好。可見，軌道通到哪里，基本上那個地方的房價就會跟著起來。

深圳正在建設14號線，從龍崗可以通到惠陽、大亞灣，從福田崗廈到龍崗也將在30分鐘以內。從以往深圳地鐵建設可看出，只要地鐵動工了，對樓市就有刺激。

對龍崗未來的定位，會是深圳主城區(qū)之一、深圳東部。世茂深港國際已正式開建，大運新城是五大城市新客廳的東部代表。說明龍崗以后不再是睡城，會有自己的創(chuàng)新產業(yè)、高端商務、優(yōu)質配套。

從買房置業(yè)的角度看龍崗，是東部置業(yè)區(qū)域。從升值的角度來看，龍崗的房產在過去5年沒有跑輸前海、寶中等核心區(qū)域。

而龍崗城不僅是龍崗的，它到惠州、大亞灣是30公里；往北30公里到東莞謝崗、博羅；往西北30公里到黃江、清溪；往西到福田、羅湖、南山、寶安，而且博深高速、長深高速開通之后，出行非常方便。

5年左右的時間，龍崗從睡城逐步演變?yōu)闁|部，入住率也非常高。過去5年甚至10年，龍崗都是新房供應大戶?，F(xiàn)在看龍崗城，新房供應不斷市區(qū)化。東部置業(yè)群體選擇龍中置業(yè)，等于在西部置業(yè)選擇前海。

樓市調控再升級后，

公寓可能迎來補漲行情

最近樓市調控又有新一輪的加碼趨勢，最近成都、長沙出臺了非常嚴厲的調控措施，總結為新四限：限離婚、新入戶、公司、隨遷買房。

新四限出來之后，各大城市有不同程度的跟進。雖然深圳還沒有實施，但很有可能在某些方面要加大限制。

多輪調控下來，可以看到住宅的流通性、交易成本、買入成本大幅度上升。深圳現(xiàn)在二手房的交易成本非常高，尤其是三價合一之后，新房的購買成本也在上升，銀行利率上浮20%。

所以整個調控的就是增加購買、轉讓成本，提高門檻，住宅就越來越像過去的公寓。

樓市調控在收緊之后，買房置業(yè)的方向可能會發(fā)生一些變化。接下來一二線城市樓市調控只會收緊，住宅限購越來越嚴，新四限可能都會出臺；三四線城市的住宅投資價值逐漸弱化。

前不久國家開發(fā)銀行對棚改政策的審批權往上收了，以后的貨幣政策對三四線城市也會收緊。當貨幣政策不再寬松的時候，住宅的投資紅利即將進入尾聲。

投資只買住宅，是過去一直推崇的觀點，我覺得現(xiàn)在這個階段需要重新考量一下。

過去都不買公寓，就是因為公寓在持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)稅費比較高，但是現(xiàn)在當一套住宅的稅費成本占到總價的10%的時候，公寓的交易成本也不過如此。

在房住不炒，市場調控的前提下，公寓、寫字樓等商業(yè)性物業(yè)的租售比會更合理一些。

因為同樣地段的公寓、寫字樓的價格比住宅便宜，單位租金都比住宅還要高。一線城市好地段的公寓可能會迎來補漲的行情。