昨日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、上海銀行等多家銀行發(fā)布了關(guān)于存量房貸利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告：
將從3月1日起至8月31日，陸續(xù)受理存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)?？蛻艨砂凑展嫣崾巨k理相關(guān)業(yè)務(wù)。
從多家銀行的公告通知了解到，轉(zhuǎn)換范圍為2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人貸款（除公積金個(gè)人住房貸款外），均需進(jìn)行轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可選擇不轉(zhuǎn)換。
對(duì)此，不少買房人十分糾結(jié)：“具體要怎么轉(zhuǎn)換？轉(zhuǎn)換后房貸利率是升還是降？每個(gè)月房貸究竟是怎么變化的？”
在過(guò)去，房貸都是以基準(zhǔn)利率+上?。ɑ蛳赂。┑姆绞蕉▋r(jià)，但新政規(guī)定，現(xiàn)在將轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+加點(diǎn)數(shù)值或固定利率的方式定價(jià)。我們首先要確定的就是，這件事跟自己有沒(méi)有關(guān)系：你的房貸合同需要調(diào)整重簽嗎？公告中稱：3月1日起需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換的是：以前簽訂的按照4.9%基準(zhǔn)利率“上浮”，或是“打折”計(jì)算的“老”房款。根據(jù)時(shí)間分為兩種，分別是：1、 2019年10月8日前簽訂的房貸，全部需要轉(zhuǎn)換（已經(jīng)還到最后一年的不需要）
2、 2019年10月8日至2020年1月1日之間簽的合同，并且合同上約定，利率定價(jià)方式為“基準(zhǔn)利率上浮XX%”的房貸具體情況可以翻開(kāi)自己的購(gòu)房合同查看一下，如下面的這份合同，簽訂的就是“基準(zhǔn)利率上浮XX%”的房貸，也就是“老”房貸。
轉(zhuǎn)換后的房貸利率如何計(jì)算？
中國(guó)目前個(gè)人房貸余額大約有28.5萬(wàn)億元，其中大約28萬(wàn)億都屬于“存量房貸”，都需要重簽合同，改變計(jì)算方式。眾所周知，之前大家的房貸利率也不是全部相同的，有人拿到了9折的優(yōu)惠，有人卻要上浮20%。那么，房貸利率轉(zhuǎn)換之后，新的房貸到底是怎樣的？
從央行此前公告看，此次房貸利率切換規(guī)則是：
1、確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整； 2、加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；3、轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。簡(jiǎn)單而言，轉(zhuǎn)換后，重簽之后的一年，你的貸款利率是不變的，所加基點(diǎn)=實(shí)際房貸利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。1、9折房貸利率的轉(zhuǎn)換所加基點(diǎn)=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是說(shuō)，“加點(diǎn)”是“-39個(gè)基點(diǎn)”。
2、上浮20%房貸利率的轉(zhuǎn)換所加基點(diǎn)=5.88%-4.80%=1.08%，也就是說(shuō)，加點(diǎn)是“108個(gè)基點(diǎn)”。需要注意的是，加點(diǎn)一旦確定，將會(huì)伴隨整個(gè)還款周期。下面，我以基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮或折扣的不同比例進(jìn)行了計(jì)算，大家可以參考。
早前央行的公告，明確2020年3月1日開(kāi)始，2020年8月31日前完成。并且強(qiáng)調(diào)：定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。
此次轉(zhuǎn)換，央行提供了兩個(gè)選擇：
1、一年重新定價(jià)一次。房貸利率每年均可調(diào)整一次，如果當(dāng)年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。
2、固定利率。意味著，在未來(lái)20年或30年整個(gè)房貸周期，利率都會(huì)保持不變。
這次重簽合同有一個(gè)非常重要的事情，你要確定你的房貸利率重新定價(jià)的周期。那么，該如何選擇？
從目前來(lái)來(lái)看，利率下降仍是大勢(shì)所趨。目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入大寬松時(shí)代，利率走低是大勢(shì)所趨，很多歐美國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，而我國(guó)的利率相比于幾年前也已經(jīng)大幅下行。
在中國(guó)，2010年前后的房貸基準(zhǔn)利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續(xù)走低可能是未來(lái)5到10年的大勢(shì)所趨。這種背景下，固定利率顯然與時(shí)代趨勢(shì)背離。就在27號(hào)，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，下一步將繼續(xù)推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革，引導(dǎo)整體市場(chǎng)利率和貸款利率下行。
所以，你會(huì)選擇轉(zhuǎn)換你的房貸利率么？
附LPR基礎(chǔ)知識(shí)及存量個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換熱點(diǎn)問(wèn)題解答
LPR基礎(chǔ)知識(shí)
存量個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換熱點(diǎn)問(wèn)題解答
來(lái)源：劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)、 國(guó)民經(jīng)略、中國(guó)工商銀
